SECURITE JURIDIQUE ET VEFA : DEUX NOTAIRES JUGES POUR « COMPLICITE D'ESCROQUERIE »

SECURITE JURIDIQUE ET VEFA : DEUX NOTAIRES JUGES POUR « COMPLICITE D'ESCROQUERIE »

Le journal « Le Parisien » nous apprend que l'ancien PDG de la société Investimmo comparaît depuis quelques jours devant le tribunal correctionnel de Paris pour « escroquerie, banqueroute, abus de biens sociaux, blanchiment d'argent ».

A ses côtés sont poursuivis deux notaires pour « complicité d'escroquerie ». Il leur est reproché de ne pas avoir vérifié les garanties associées aux ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) de 126 appartements situés à Meaux, Chauconin-Neufmontiers, Saint-Germain-sur-Morin et Vaujours (Seine-Saint-Denis), garanties légales qui auraient dû pallier à la défaillance du promoteur.

Investimmo n'a pas été en mesure de financer l'achèvement des appartements, et il est reproché au PDG de la société d'avoir utilisé une partie des prix de vente pour faire face à d'importantes dépenses personnelles.

Il est notamment reproché aux notaires de ne pas s'être assurés de la réalité des garanties d'achèvement imposées par la loi, et d'avoir fait signer des actes de vente en l'état futur d'achèvement alors même que le dirigeant de la société de promotion immobilière avait déjà été mis en examen !

Alors que le thème du congrès des notaires tenu à Strasbourg il y a quelques jours était précisément « La sécurité juridique », on doit déplorer, une nouvelle fois, que dans ce dossier de VEFA l'intervention obligatoire des notaires n'a pas apporté aux acheteurs la sécurité juridique et financière escomptée.

Chacun a conserve en memoire les dizaines de programmes immobiliers inacheves puisque construits sous le regime de la garantie intrinseque d achevement, ainsi que le monstrueux scandale Apollonia, a l origine d un prejudice estime a un milliard d euros, et les milliers d investisseurs spolies dans ces operations apres avoir, naivement, cru que l intervention obligee d un notaire les mettait a l abri de tout risque juridique et financier !

Comment, dans ces conditions, justifier plus longtemps le monopole exclusif des notaires sur l'immobilier, au préjudice des avocats ... et des clients qui n'y trouvent pas leur compte (concurrence inexistante d'où tarifs excessifs, qualité du service et sécurité juridique pour le moins aléatoires).

La transition de notre système juridique vers "la grande profession du droit", c'est-à-dire la fusion des deux professions, est inéluctable. La loi Macron en est le premier pas ... à la suite de l'acte d'avocat.

Reste aux gouvernements successifs - sous la pression persistante de la Commission européenne et des diverses instances internationales - à donner la cadence de cette (r)évolution.

Comments

[AB]

Les notaires poursuivent leur lobbying intensif auprès du ministre MACRON et du député rapporteur FERRAND. Voici l'article paru par ce dernier dans le Télégramme:

Richard Ferrand. « Les regrettables polémiques des notaires » 27 mai 2015

Suite à la parution, samedi, dans nos colonnes, de l'article « Notaires. La crise la plus grave... », le conseiller régional et député, Richard Ferrand, a tenu à réagir. « À l'occasion de l'élection de leur nouveau président, les notaires du Finistère indiquent, sans précision et contre toute vraisemblance que leur situation serait catastrophique. Ils imputent cette prétendue situation à la loi " Macron "... laquelle est en cours de discussion. Difficile d'imputer des effets à une loi qui n'est pas encore adoptée, indique-t-il dans un communiqué. Ils affirment que, rapporteur général du projet de loi, je ne les aurais jamais reçus. Or, Me Foix, nouveau président départemental et voisin immédiat de ma permanence à Châteaulin, est le premier notaire que j'ai reçu au moment où je travaillais à mon rapport. Plusieurs de ses confrères finistériens se sont ensuite succédé pour m'exposer leur point de vue, poursuit-il. À l'Assemblée nationale, le Conseil supérieur du notariat, présidé par le Malouin Me Vogel a été plusieurs fois auditionné. Je les ai plusieurs fois écoutés personnellement. J'ai fréquemment échangé avec Me Desmiers, notaire à Daoulas, élu à des responsabilités locales et nationales. Emmanuel Macron les a reçus la semaine dernière... et j'ai programmé une nouvelle réunion de travail dans les tout prochains jours. Bref, les notaires ne peuvent pas prétendre ne pas avoir été consultés. Outre ces moments d'échanges, ils ont mené d'intenses et coûteuses campagnes de communication et de lobbying, adressés d'innombrables courriers pour faire valoir leurs arguments. La vérité est plus simple : ils récusent la proposition consistant à permettre à des jeunes ou à certains de leurs salariés de s'installer librement et ils contestent que leurs tarifs puissent être redéfinis, alors même que certains ont été définis depuis plusieurs décennies. Ils prétendent qu'un désert juridique verrait le jour alors que justement l'objectif inverse est poursuivi, pour justifier le strict monopole dont ils bénéficient. Le travail parlementaire va se poursuivre, sans céder à des pressions corporatistes, surtout quand elles s'appuient sur des contre-vérités. Je suis disponible pour recevoir, une nouvelle fois le nouveau président. Chargés de rédiger des actes authentiques, les notaires feraient bien d'avoir des propos eux aussi authentiques. La qualité du débat y gagnerait », conclut le député.

© Le Télégramme - Plus d’information sur http://www.letelegramme.fr/bretagne/richard-ferrand-les-regrettables-polemiques-des-notaires-27-05-2015-10642633.php

[avocats notaires]

Une très courageuse réponse du député Ferrand. La corporation s'enfonce toujours plus à entretenir ce genre de polémique. Comment peut-elle encore prétendre aller à l'encontre du mouvement de modernisation de son statut, de sa mise aux normes républicaines ?

[CREDULE]

Désolé, j'ai aussi oublié les ventes au Département.... idem...

[FLDN]

Une réponse franche de Mr Ferrand ... qui tiendra la ligne de conduite et l'idéologie initialement définie !
Bravo Mr Ferrand, la jeunesse du notariat est derrière vous et relèvera le défi proposé ! Plus de Notaire pour plus de service public !

[Observateur]

Des procurations ssp pour acheter en vefa??? Cela montre l'amateurisme de certains sur ce site. Ca n'existe pas, je n'ai jamais vu un notaire ou un de mes collegues essayer de le faire.

[CREDULE]

@ Observateur . C'est comme les ventes EDF. On envoie l'acte authentique à signer chez EDF, qui le signe et le retourne. Bref, bien sûr cela n'existe pas... Personne n'a vu jamais vu cela de sa vie ....Si vous appelez cela un acte authentique .... Libre à vous ....
De la part de l'amateur.....

[CREDULE]

@ Léon. Quelle méconnaissance profonde de la structure économique de ce type d’opérations. Ayant travaillé plusieurs années en cabinet d’expertise comptable et étant notaire je crois avoir fait le tour de ce type d’opérations à très haut risque. Les deux types de garanties sont insuffisants en présence de garanties intrinsèques d’achèvement ou garanties extrinsèques d’achèvement.
Sur l’interdiction absolue de toute procuration au nom d’un clerc d’un office notarial : ce type d’opération s’inscrit de manière classique dans des opérations de défiscalisation. Par bon nombre de particuliers elles sont perçues en tant que produits de défiscalisation. On achète un avantage fiscal sans véritablement prendre conscience que le bénéfice de l’avantage fiscal est assis sur un bien matériel nécessitant de s’inscrire véritablement dans la durée, une fois devenue propriétaire, pour en suivre la gestion.
0r comment s’assurer de la réalité et véritable sincérité du consentement si ce dernier est « évacué » : je dis bien évacué au sens propre du terme, par une procuration sous seing privé délivrée fréquemment dans des conditions expéditives, où tant le vendeur que l’acquéreur sont pressés. A ce stade il est déterminant que le vendeur, donc le représentant officiel de la société venderesse et l’acquéreur lui même soient présents au jour de la régularisation de l’act final d’achat. Le reste n’est que du vent.
La présence effective des deux parties a le mérite de mettre chacun en face de ses responsabilités : du côté vendeur de pouvoir reprendre l’historique précis du déroulé de son opération en s’expliquant minutieusement de l’état d’avancement des travaux avec production de certaines pièces justificatives au jour de la signature de l’acte de vente. Du côté de l’acquéreur de pouvoir s’enquérir de l’avancement du chantier avec date de livraison du produit, quitte à se faire assister par un homme de l’art (architecte, je conseille très vivement) ce jour là, bien refaire valider le processus fiscal de l’opération et d’achat et des conditions de son exploitation.
En pratique le système des procurations utilisées sur ce type d’opérations plus que de raison en est devenue le principe. L’exception étant la rencontre réelle et pléonasme, physique du représentant de la société VEFA et acquéreur.
Ce que vous sous tendez implicitement c’est la faculté de recevoir 20 ventes sur la journée du 31 décembre, voir le 24 (cadeau de noël) cas très fréquent sur ce type d’opérations, avec le système des procurations : procuration de la part du vendeur et procuration de la part de l’acquéreur. Pas de rendez vous physique, juste le temps de signer l’acte (en espérant qu’il le soit ce jour là pour tous les actes) mise au répertoire, et le plus important constatation des écritures comptables de la régularisation de la vente.
Bref de l’acte authentique comme certains l’aiment. Mais si cela ne s’arrêtait que là : viennent en sus sur certaines opérations les pressions externes, et ces dernières sont tout autant insupportables. Bien des notaires face à ce type de pressions plient, tout d’abord devant la société venderesse : perte du marché en cours ou futur marché si le notaire exige la présence de ce représentant. Il a vraiment autre chose à faire qu’à venir signer un acte de vente. L’acquéreur, malheureusement fortement incité par le commercialisateur de la société venderesse à signer une procuration pour aller encore plus vite, et d’expliquer que l’on va arriver sur les périodes de Noël, qu’il va perdre son temps chez le notaire, et que somme toute le fameux mot qui force l’admiration : « ce n’est que du papier ».
Je suis de ceux qui en ont vraiment ras le bol de ce système institutionnalisé et souhaiterait que l’on revienne aux fondamentaux de l’acte authentique : la réception effective des acteurs clefs de l’opération concernée et non par personnes interposées. Ceci démontrant d’ailleurs qu’en de multiples circonstances les offices de certains notaires sont devenus de véritables chambres d’enregistrement : ne dit on pas de plus en plus par un glissement du langage faire enregistrer son acte de vente. Et bien des notaires ont participé à cela. Le Véritable Fléau de la réception des actes notariés par procuration au nom des clercs d’un office notarial ou la désolennisation de l’acte authentique, pire la désacralisation de l’acte authentique.
Sur la partie financière de l’opération bien des failles existent dans le dispositif actuel, rendant ce type d’opération à très haut risque. Il est fondamental que le notaire puisse se reposer sur l’expertise d’un expert comptable qui doit impérativement avoir accès à la comptabilité de la société qui procède à la commercialisation de biens immobiliers en VEFA.
Dans le meilleur des cas la société qui procède aux opérations VEFA peut être sous forme de société de capitaux. Si Société anonyme, elle a un commissaire aux comptes. Donc garantie du dépôt officiel des comptes avec accès au dernier rapport du commissaire aux comptes avec réserves ou non. Si SAS, il n’y a pas forcément nomination d’un commissaire aux comptes, sauf si la SAS détient des filiales.
Pour les autres sociétés, la nomination d’un commissaire aux comptes n’existe que si certains seuils économiques sont atteints.
Bref, la Loi est profondément insuffisante à disposer d’une information comptable et financière fiable à ce jour sur ce type d’opération, et tout notaire qui intervient sur ce type de marché très risqué peut être très vite dépassé par l’insuffisance d’accès aux informations à caractère financier.
En institutionnalisant la nomination obligatoire d’un commissaire aux comptes, avec l’introduction d’obligations spécifiques de la production d’informations à caractère financier, à l’instar de ce qui existe d’ailleurs sur des opérations de fusion ou augmentation de capital, etc …, il pourrait exiger sur l’exercice en cours des opérations de vente la production de tous les relevés bancaires de la Société commercialisatrice en VEFA du compte de dépôt dédié, les écritures comptables au journal général, pièces justificatives en débit et crédit de toutes entrées et sorties de trésorerie en regard de ce compte dédié, circularisation des informations auprès des acteurs clefs de l’opération de construction : en somme avoir une lisibilité financière par projet doublé d’une véritable comptabilité analytique.
Et c’est à ce niveau que la société interprofessionnelle Avocat-notaire-Expert comptable pourra démonter sa très nette supériorité sur la société notariale « de type classique », car l’expert comptable de la société interprofessionnelle par son expertise pourra utilement co-intervenir avec le notaire sur toute la partie financière de l’opération en interrogeant le commissaire aux comptes de la société procédant aux opération VEFA.
L’objectif étant de pouvoir obtenir un certificat du commissaire aux comptes de la société procédant aux VEFA en ce que le compte dédié aux VEFA respecte le principe de l’affectation exclusive au financement du projet à la date de signature de l’acte authentique, et que la traçabilité des sommes qui y sont inscrites ont été vérifiées.
Enfin, le principe de l’efficacité des actes concerne tout autant les avocats que les Notaires. En l’état la jurisprudence m’apparaît de plus en plus requérir les mêmes exigences de conseil que cela concerne un notaire ou un avocat. Sur ce terrain là les Juges semblent devenir tout aussi sévère envers les avocats qu’envers les Notaires, et cela concerne aussi l’efficacité des actes.
De vous souligner enfin que la LOI MACRON en permettant la création de société interprofessionnelle AVOCAT-NOTAIRE-EXPERT COMPTABLE va permettre d’initier de nouvelles pratiques professionnelles qui seront à mon sens plus performantes que les pratiques usités à ce jour par chacune des professions dans son propre secteur. Un exemple topique peut ainsi être apporté par l’apport de l’expertise du notaire à l’expert comptable sur la partie foncière dans le cadre de la comptabilité analytique : ce que l’on pourra dénommer la traçabilité foncière comptable (à ce jour elle complexe et mal définie). En cela l’expertise commune du notaire et de l’expert comptable pourra générer de nouvelles normes qui permettront d’assurer avec plus d’efficience l’information foncière comptable. Et sur les opérations VEFA, ce ne sera pas du luxe !

[Leon]

Je pense surtout que les garanties intrinsèques doivent être supprimees et seules doivent être maintenues les GFA - que ce soit un notaire ou un avocat n est pas le problème sur ce point particulier - sauf que le statut du notaire et son obligation par rapport à l efficacité de ces actes va conduire à une indemnisation si faute il y a -

[FLDN]

Les garanties intrinsèques ont été supprimées ... désormais seules les garanties extrinsèques sont possibles.

[CREDULE]

Vous évoquez implicitement une problématique majeure liée à la technicité de ce type d’opération. Du recul que je puisse avoir de ce type d’opération il en résulte que la législation actuelle est totalement anachronique en regard du modèle économique de ce type d’opération, plus particulièrement en présence de la garantie intrinsèque d’achèvement des travaux.
La structure économique et financière d’une telle opération nécessiterait de pouvoir s’entourer d’une multitude de garanties que la Loi n’a pas prévues.
L’attestation bancaire et l’attestation d’un architecte du contrôle du niveau d’avancement des travaux sont très insuffisantes. Il conviendrait que de telles opérations soient impérativement soumises au contrôle légal d’un commissaire aux comptes aux fins de pouvoir diligenter un contrôle interne des comptes de l’entreprise procédant à de telles opérations, et cela quelle que soit la forme sociale de l’entreprise procédant aux opérations de VEFA. Le commissaire aux comptes dispose de la technicité nécessaire pour apprécier du caractère probant des écritures comptables appuyées de leurs pièces justificatives. Plus particulièrement le commissaire aux comptes serait à même de pouvoir exiger la production de l’ensemble des relevés bancaires et tableau de bord financier journalier de l’entreprise pour exercer son contrôle de la traçabilité des sommes inscrites sur le compte bancaire dédié à l’opération de VEFA. En d’autres termes le commissaire aux comptes serait à même d’apprécier la qualité juridique des sommes ainsi inscrites sur le compte bancaire dédié à l’opération VEFA.
Or, les Notaires n’ont pas la compétence technique d’un commissaire aux comptes en charge du contrôle légal des comptes, ni les pouvoirs légaux d’investigation dont ce dernier dispose. Là où le commissaire aux comptes peut exiger une production forcée de pièces comptables et pièces justificatives adossées, le Notaire en est totalement dépourvu, de même qu’un avocat, sauf par voie de justice. Sur ce terrain là, ils sont tout deux démunis du pouvoir légal de contrainte dont dispose le commissaire aux comptes. Ils ne peuvent que solliciter une communication des pièces comptables et nullement exiger leur production forcée tel un commissaire aux comptes, ce qui est fort regrettable.
Et à supposer que les pièces comptables soient produites bien des notaires ne sont pas à même de juger du caractère probant de ces dernières, car ne rentrant pas dans leur champ de compétence.
Reste effectivement que sur de telles opérations, il serait vivement opportun qu’un notaire puisse se faire assister d’un expert comptable pour faire valider par son expertise les pièces comptables sollicitées de l’entreprise procédant aux VEFA. Or une telle assistance n’est pas encore entrée dans les usages professionnels. De surcroît si la Loi instaurait l’obligation d’avoir à désigner un commissaire aux comptes en charge du contrôle légal des comptes d’une société, qu’elle qu’en soit la forme, procédant aux opérations VEFA avec la nécessité d’avoir à contrôler la consistance et réalité des dépôts obligatoires liés à l’affectation de l’opération VEFA éligible dans la vente à régulariser, l’expert comptable assistant le notaire pourrait avec pertinence solliciter du commissaire aux comptes les pièces qu’ils jugeraient pertinentes en regard de la structure et état d’avancement du dossier.
Je suis de ceux qui espèrent qu’un tel dispositif légal soit adopté, avec de surcroît l’interdiction absolue que les acquéreurs de telles opérations puissent se faire représenter par voie de procuration par un clerc d’un office notarial. Bien des pressions fort détestables seraient ainsi écartées.
La LOI MACRON devrait au travers des sociétés interprofessionnelles d’exercices notaires/experts comptables ou avocats/notaires/experts comptables, permettre d’intervenir de manière plus sécurisée sur les opérations VEFA. En cela, sur de telles opérations, et bien d’autres, la compétence associée du notaire et expert comptable, ou notaire, avocat et expert comptable introduiront par la force des choses de nouvelles pratiques professionnelles par le croisement des compétences propres à chacune de ces professions.
Aussi est il regrettable que Le SENAT est supprimé sur pression de certains notaires la faculté de constitution de sociétés interprofessionnelles d’exercice entre les avocats – notaires et expert comptables. L’opération de VEFA constitue une brillante illustration qu’une telle structure interprofessionnelle pourrait permettre de réunir les compétences techniques pour assurer au mieux la sécurisation de ce type d’opération à très haut risque.

[avocats notaires]

Il est clair que les cabinets qui regrouperont notaires, avocats et experts-comptables auront un avantage concurrentiel déterminant.

[avocats notaires]

Absolument d'accord avec votre analyse.