REDOUTABLE CONCLUSION D'UNE ENQUETE DE "UFC-QUE CHOISIR" : "CERTAINS NOTAIRES DERAPENT"

REDOUTABLE CONCLUSION D'UNE ENQUETE DE "UFC-QUE CHOISIR" : "CERTAINS NOTAIRES DERAPENT"

"UFC-QUE CHOISIR" vient de livrer les conclusions d'une enquête sur les notaires.

Extraits :

"IMMOBILIER : CERTAINS NOTAIRES DERAPENT

Plusieurs affaires récentes témoignent d'une trop grande proximité de certains notaires avec des promoteurs et des défiscalisateurs.

Une confusion des genres dont le consommateur fait les frais.

... les notaires jouissent d'un numerus clausus de fait.

Désignés par arrêté du garde des Sceaux, ils ne sont pas plus nombreux aujourd'hui qu'à la fin de la Seconde Guerre mondiale. Les rangs des avocats, pendant la même période, ont été multipliés par sept !

"Officiers publics et ministériels", les notaires ont, de surcroît, le monopole de la rédaction de ce que les juristes appellent les actes authentiques, c'est-à-dire exécutoires selon la loi. C'est ce qui les rend quasi incontournables dans les successions et dans les transactions immobilières.

Ce dernier filon a fait leur fortune, mais pourrait bien ternir l'image d'intégrité de la corporation. Au problème traditionnel du flou artistique sur les "frais de notaire", se superpose un phénomène plus récent.

Prises par la fièvre immobilière qui touche la France depuis une décennie, certaines études notariales en sont venues à ressembler à des bureaux d'enregistrement au service des promoteurs.

DEONTOLOGIE OUBLIEE

Trois notaires des Bouches-du-Rhône écroués en janvier 2010 dans l'affaire Apollonia (du nom de ce promoteur spécialisé en défiscalisation qui a ruiné des centaines d'épargnants) ; deux autres, lyonnais, mis en examen en mars dans la même affaire et laissés en liberté contre l'avis du parquet qui réclamait leur mise en détention. Un ex-notaire marseillais (reconverti depuis 2007 en conseil en patrimoine !) condamné à quatre ans de prison avec sursis en mai 2010, là encore pour des malversations liées à des transactions immobilières. Un notaire de Nice mis en examen pour escroquerie et abus de confiance en octobre, toujours sur fond d'immobilier. Un ex-notaire des Côtes d'Armor poursuivi par un collectif d'investisseurs d'une résidence de Perros-Guirrec. Un notaire de Seine-Maritime incarcéré pour faux en écritures et escroquerie en octobre 2010. En un an, près d'une dizaine de notaires au moins ont eu maille à partir avec la justice pour des malversations ou soupçons de malversations liées à des transactions immobilières (sans parler des condamnations au pénal ou au civil pour d'autres motifs). Sur plus de 8.700 notaires enregistrant chaque année 4,5 millions d'actes, c'est peu. Sans oublier le fait que ceux qui sont mis en examen bénéficient de la présomption d'innocence. Mais c'est inquiétant.

TRAVAIL BACLE

A en croire "Les Notaires", un ouvrage récent écrit par deux journalistes (2), la dérive immobilière préoccupe MMA, assureur de la corporation. Les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA), qui se font très majoritairement dans le cadre de programmes de défiscalisation, représentent "1% des sinistres, mais 9% des sommes réglées" l'an dernier par l'assureur, suite à des litiges engageant la responsabilité des notaires. Et ce n'est qu'un début. MMA projette "pour les années à venir, d'effectuer d'importantes provisions" pour assumer le contentieux de la défiscalisation, au civil comme au pénal.

Les notaires impliqués "sont soupçonnés au mieux d'avoir mal conseillé des clients désireux d'investir dans des projets immobiliers défiscalisés, au pis d'avoir couvert des opérations frauduleuses menées par des pseudo-promoteurs peu scrupuleux".

Compte tenu des sommes en jeu, on peut comprendre que certains se soient assis sur leur déontologie.

Selon Me Jacques Gobert, qui défend les victimes d'Apollonia, les notaires écroués dans le dossier ont touché plusieurs millions d'euros d'honoraires grâce au groupe !

Sans aller jusqu'à l'escroquerie, d'autres notaires alliés de tel ou tel promoteur ont manifestement bâclé le travail.

Ayant perdu l'essentiel de son investissement dans une résidence de tourisme qui n'a jamais été achevée, à Laprugne (Allier), un particulier attaque devant le tribunal de grande instance de Cusset (03) le notaire du groupe Simbiosis. Selon le plaignant, celui-ci a non seulement omis de vérifier la conformité du permis de construire et d'attirer l'attention de l'acheteur sur les risques éventuels de l'opération, mais il a aussi rédigé un acte de vente truffé d'erreurs grossières. Il est question de "construction" d'un immeuble, puis de "restructuration" de bâtiments déjà existants. Il s'agit tantôt de logement collectif, tantôt de villa. Le programme comporte parfois trois résidences, parfois quatre. Il se nomme "Les Hauts du Cordat" puis, un peu plus loin, "Les îles britanniques" ! Quant au bureau des hypothèques, il passe de Cusset à Arcis-sur-Aube (Aube). Les clercs de l'étude ont manifestement travaillé à toute vitesse, copiant-collant des actes à la chaîne.

Autre exemple, les Résidentiales Guynemer, un ensemble d'immeubles en défiscalisation construit en 2005 au Blanc-Mesnil (93). Le notaire a plusieurs fois oublié une page dans les actes remis aux investisseurs. Et pas n'importe laquelle ... "Elle concernait la clôture de la résidence, aujourd'hui encore inachevée", relate Claude Taby, présidente d'un collectif de propriétaires décès. Les Résidentiales Guynemer se trouvent dans un environnement urbain particulièrement délabré, près de cités "chaudes". Une clôture l'aurait un peu protégée contre la petite délinquance locale.

BIENS SURPAYES

Les notaires sont pourtant contrôlés. Chaque étude est inspectée une fois par an par d'autres notaires, venus d'un département non limitrophe. Ils examinent les comptes et un certain nombre d'actes tirés au sort. Leur rapport est transmis à l'ordre régional et au procureur de la République.

Le souci, c'est qu'une trop grande proximité avec un promoteur a toutes les chances de passer inaperçue. Elle ne se traduit pas forcément par des irrégularités grossières dans les actes authentiques.

Reste le problème de déontologie. Il est considérable. Des dizaines de milliers de particuliers ont surpayé ces dernières années des biens acquis en défiscalisation. Comment les notaires auraient-ils pu l'ignorer ?

...

A part la Direction générale des finances publiques, personne n'est aussi bien renseigné que les notaires sur les prix de l'immobilier en France. Certains ont pourtant enregistré sans broncher des centaines d'actes de vente concernant des appartements situés dans des résidences dont les prix étaient manifestement déconnectés de la réalité locale.

Devaient-ils tirer la sonnette d'alarme ? Pierre Bazaille, président de l'Institut notarial de l'immobilier, "n'imagine pas ne pas dire à un client qu'il est hors de la fourchette de prix raisonnable". La Cour de cassation, pour sa part, considère que "le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets" de leur décision, "notamment quant à ses incidences fiscales", sans dissimuler "les risques de l'acte auquel il prête son concours".

Le cas échéant, il doit leur déconseiller de s'engager, "sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leurs côtés ne le dispensent de son devoir de conseil".

Rendu le 13 décembre 2005, l'arrêt concernait une défiscalisation en loi Malraux.

"La jurisprudence dit que le notaire doit informer sur les risques, et non qu'il lui appartient de donner un avis sur la pertinence d'une opération de défiscalisation, tempère Jean-Marie Ohnet, président de l'Institut d'étude juridique du Conseil supérieur du notariat. Il a une obligation de conseil renforcé seulement s'il est établi qu'il était en possession d'informations montrant que le montage était hasardeux."

Le meilleur conseil à donner aux particuliers est sans doute de ne jamais se laisser imposer un notaire par un professionnel de l'immobilier.

...

... les avocats lorgnent le gâteau de l'immobilier. Dans le cadre d'une éventuelle "grande profession du droit", telle qu'évoquée par le rapport Darrois (1), ils pourraient se voir accorder la possibilité d'établir des actes authentiques, comme les notaires. Cette concurrence diminuerait sans doute les frais de transaction au bénéfice des consommateurs.

Selon une étude publiée en décembre 2007 par l'université de Brême, en Allemagne, ces frais sont beaucoup plus importants dans les pays où existent des notaires. Acheter un bien de 250.000 € génère près de 2.949 € d'honoraires en France, contre 1.459 € en Allemagne et 1.345 € en Grande-Bretagne.

Le Conseil des notariats de l'Union européenne s'était élevé contre cette étude. Publié en janvier 2008, son communiqué dénonce des velléités de réforme qui feraient "peser sur le consommateur des risques démesurés en industrialisant ou standardisant des démarches multiples et complexes" liées à l'immobilier. Autrement dit, les notaires sont chers, mais les notaires sont sûrs.

Avec deux ans de recul, le plaidoyer prend des allures de boomerang.

C'est précisément l'industrialisation de certaines études notariales, devenues des machines à vendre, qui rend leurs privilèges difficiles à accepter.

Jouir d'un monopole n'est pas forcément scandaleux. Gagner 500.000 €, 800.000 €, un million d'euros non plus. Mais les deux en même temps ?

...

LES BONS PLACEMENTS DES ETUDES

L'affaire UNOFI a suscité peu de remous, mais elle a ébranlé la corporation.

Tout commence en 2005, quand le ministère de l'Economie et des Finances s'aperçoit que le Conseil supérieur du notariat (CSN) est aux commandes d'une myriade de sociétés emmenées par l'Union notariale et financière (UNOFI).

Cette structure élabore des placements type assurance vie, commercialisés par les notaires moyennant commission. Ce qui est illégal. La loi en effet interdit aux notaires de se livrer "à aucune spéculation de Bourse ou opération de commerce, banque, escompte ou courtage". Ils ne peuvent être rétribués pour placer des produits d'épargne et le CSN peut encore moins empocher les bénéfices de l'UNOFI.

Or, ces bénéfices se chiffrent en millions d'euros, grâce à l'excellent réseau commercial constitué par les 4.500 études de France.

Soumis à la pression du gouvernement, le CSN a accepté de prendre ses distances avec l'UNOFI en cédant une partie du capital à la société d'assurances Axa.

Les ponts sont toutefois loin d'être coupés. Fin 2010, les notaires cherchaient un moyen légal de continuer à travailler avec l'UNOFI ...

(1) Rapport de la Commission sur les professions du droit, présidée par Jean-Michel Darrois, remis au gouvernement en mars 2009.

(9) "Les Notaires", Laurence de Charrette et Denis Boulars, Ed. Robert Laffont, nov 2010."

La revue "L'EXPANSION" reprend les conclusions de cette enquête dans un article en date du 30 décembre intitulé : "NOTAIRES ET PROMOTEURS, UNE LIAISON DANGEREUSE ?"

Cet intérêt de la presse nationale pour les fautes et abus des notaires va clairement dans le sens de la "modernisation des services juridiques" en France, ce qui n'est pas vraiment bon signe pour la pérennité du statut si particulier de cette corporation.

En conséquence de ce qu'il faut bien appeler les "dérives notariales", les candidats à un investissement immobilier devraient toujours se faire accompagner par un conseiller réellement indépendant tant des promoteurs que des notaires, en raison de la proximité de ces deux professions à cause du monopole exclusif des notaires sur l'immobilier, et aussi du statut très particulier des notaires (officiers publics, nommés par l'Etat) qui leur ôtent toute indépendance même quand ils proclament le contraire, et génèrent des effets pervers  dramatiques dont les malheureux "consommateurs du droit" font les frais. 

A cet égard, le choix d'un avocat compétent en immobilier (titulaire par exemple de la mention de spécialisation en immobilier, ou du diplôme de notaire) s'impose, en raison précisément de son statut : totale indépendance à l'égard des institutions, des promoteurs et autres professionnels de l'immobilier tels que les notaires, déontologie stricte notamment pour ce qui est des conflits d'intérêts, par ailleurs si répandus dans le notariat.

Si des avocats étaient intervenus comme conseils des investisseurs dans les innombrables opérations immobilières défaillantes régulièrement évoquées ici (Apollonia, Perros-Guirrec, Angoulême, Ariège, Allier, Dourdan, Alsace, Villefranche de Rouergue, ...), il est vraisemblable que ces opérations ne se seraient pas faites, ou alors elles l'auraient été avec des garanties solides (garantie bancaire d'achèvement) et dans des conditions financières satisfaisantes (achat au prix du marché, crédits compatibles avec les ressources des acheteurs, constructions adaptées au marché locatif local, ...).

La situation actuelle, insatisfaisante pour ce qui est du statut des notaires, plaide pour la modernisation et l'assainissement des professions du droit en France (vers la "grande profession du droit" voulue par le président de la République, mais régulièrement ajournée par les parlementaires sous la pression du lobby notarial dont l'immobilier constitue la ressource quasi-exclusive).

Et il est intéressant d'observer que les thèmes développés ici depuis longtemps, à savoir :

. les très graves dérives notariales,

. et l'incontournable réforme du statut des notaires, dans le sens de "la grande profession du droit",

sont maintenant repris par un organisme et une revue aussi importants que l'UFC-QUE CHOISIR, acteur déterminant de la protection et de l'évolution des droits des consommateurs dans ce pays.

Avec de tels alliés, il est clair que les prestations des notaires doivent maintenant s'inscrire dans la modernisation des services juridiques en France, pour que nos concitoyens puissent, enfin, bénéficier des bienfaits d'une véritable concurrence : le meilleur service au meilleur prix ... et l'honnêteté des prestataires !

Il reste, certes, du chemin à accomplir, mais avec la création maintenant acquise de "l'acte d'avocat", le processus est irrévocablement enclenché pour que les services juridiques dans ce pays évoluent vers les standards en vigueur dans les démocraties "irréprochables" dignes de ce nom, et de ce qualificatif régulièrement évoqué par le président de la République mais qui reste encore, pour l'essentiel, un voeu pieux.