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19 mai 2016 4 19 /05 /mai /2016 07:08
AU QUÉBEC, LES NOTAIRES UBERISES PAR LES ASSUREURS MALGRÉ LEUR MONOPOLE SUR LES HYPOTHÈQUES

Selon un article de "La Presse" :

"http://affaires.lapresse.ca/opinions/chroniques/stephanie-grammond/201605/15/01-4981789-luber-des-notaires.php

Publié le 18 mai 2016 à 06h00 

L'Uber des notaires

STÉPHANIE GRAMMOND

La Presse

Tout comme Uber a bousculé l'industrie du taxi, les sociétés d'assurance titres ont révolutionné le monde de l'hypothèque au Québec.

Même si cela ne fait pas les manchettes, ces nouveaux acteurs réalisent des dizaines de milliers de transactions immobilières chaque année. Grâce à la technologie et à de nouvelles pratiques commerciales, ils ont envahi le marché du refinancement hypothécaire, au grand dam des notaires qui s'insurgent de voir ces géants d'origine américaine venir dicter de nouvelles règles du jeu chez nous.

En 2001, la Chambre des notaires et le Barreau ont d'ailleurs déposé une requête à la Cour supérieure pour empêcher deux assureurs titres, la Compagnie d'assurances FCT et la Compagnie d'assurance titres Chicago, d'exercer illégalement des tâches réservées aux notaires ou aux avocats.

Le dossier avance à pas de tortue. Mais ce mois-ci, la Cour pourrait fixer une date d'audience, probablement en 2017. On ne saura pas le fin mot de l'histoire avant plusieurs années, si je me à un dossier similaire qui a duré neuf ans au Nouveau-Brunswick.

Pendant ce temps, les assureurs titres ont tout le loisir de poursuivre leur croissance. Et les consommateurs dans tout ça ? Qu'est-ce que ça change pour eux ?

Revenons à la base.

Avant l'achat d'une maison, un notaire doit d'abord vérifier la qualité des titres pour éviter que l'acheteur ait de mauvaises surprises (ex. : servitude inconnue). Quand le notaire trouve une erreur, il la corrige.

Mais dans certains cas, une assurance titres peut quand même être utile (ex. : construction d'une maison neuve). Avez-vous besoin de ce genre d'assurance ? Posez la question à votre notaire qui est le mieux placé pour vous guider.

***

Même si l'utilité de l'assurance titres au Québec suscite un débat enflammé, ce n'est pas le sujet du litige actuel.

Au tournant des années 2000, certains assureurs titres ont mis en place un service de refinancement.

Vous rénovez la maison ? Vous avez déniché un meilleur taux d'intérêt dans une autre banque ? Il faut refaire le prêt. Au lieu de recommencer la recherche de titres à zéro, la plupart des institutions financières (sauf Desjardins qui reste fidèle aux notaires) vous suggèrent de passer par un assureur qui fera une vérification sommaire des titres, juste pour déterminer s'il peut accorder une assurance pour protéger la banque en cas de pépin.

Ce processus profite à l'assureur titres qui insère de l'assurance dans toutes les transactions. Il plaît aux banques qui peuvent ainsi revendre plus facilement les lots d'hypothèques sur les marchés financiers.

Et il attire les consommateurs qui ont accès rapidement à l'argent (24 à 72 heures, alors qu'un notaire peut prendre une semaine) et qui paient un tarif fixe (autour de 800 $ alors que les honoraires des notaires varient souvent selon la complexité du dossier).

Mais en grattant un peu, cette méthode de refinancement soulève plusieurs enjeux de protection du public.

***

D'abord, le notaire est pratiquement évacué de la transaction, même s'il est pourtant le seul à avoir le droit de préparer une hypothèque au Québec. Pour s'en sortir, les assureurs font conclure la transaction par un notaire, à qui ils confient un mandat limité, car tout le travail a été fait en amont.

Jusqu'en 2012, les notaires mandatés par les assureurs titres ne rencontraient même pas le client. Tout se faisait par procuration, ce qui paraît irréconciliable avec le devoir du notaire de conseiller le client. Et croyez-moi, les conseils ne sont pas de trop, car les hypothèques sont devenues des documents longs et complexes remplis de clauses et de pénalités obscures.

Cela dit, FCT assure que désormais chaque client voit un notaire en chair et en os afin d'obtenir les avis juridiques auxquels il a droit. N'empêche, le rôle du notaire est tellement édulcoré qu'on peut se demander s'il respecte effectivement les tâches prévues par son code de déontologie. Et quand un notaire ne reçoit qu'une centaine de dollars de l'assureur titres, il ne faut pas s'attendre à ce qu'il déroule le tapis rouge pour le client...

***

L'encadrement des assureurs titres pose aussi certaines interrogations.

Qu'arrive-t-il en cas d'erreur ? Par exemple, FCT a déjà admis le retard dans la publication de milliers de quittances au Registre foncier, même s'il affirme aujourd'hui que tout est rentré dans l'ordre.

Bien sûr les propriétaires qui se retrouvent avec une hypothèque non radiée sur leur maison peuvent se plaindre à l'assureur titres. Mais si c'était un notaire qui avait fait la transaction, le consommateur insatisfait pourrait se plaindre au syndic qui veille au respect du code de déontologie. Deux poids, deux mesures.

Un autre exemple ? Au lieu de transiter par le compte en fidéicommis d'un notaire, l'argent passe par le compte en fiducie de l'assureur titres. Celui-ci plaide que le processus est parfaitement sécuritaire, qu'il a été approuvé par l'Autorité des marchés financiers (AMF).

C'est vrai.

Néanmoins, l'argent déboursé par les clients ne bénéficie pas des protections habituelles, à savoir le recours au Fonds d'indemnisation de la Chambre des notaires si jamais les sommes étaient utilisées à d'autres fins ou encore le recours au fonds d'assurance responsabilité en cas d'erreur professionnelle.

Encore là, il y a deux standards... un peu comme dans le taxi. Je sais bien que l'assurance titres est plus abstraite que le dossier Uber. Mais croyez-moi, les sommes qui sont en cause sont diablement importantes.

L'idée n'est pas de tuer l'innovation, surtout si ça profite aux consommateurs. À ce chapitre, les notaires ont probablement une réflexion pour moderniser leur processus. Mais il faudrait s'assurer que tout le monde joue selon les mêmes règles."

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commentaires

Notaire 19/05/2016 08:18

À Bernard:

Les passages les plus intéressants de cet article sur les conséquences pour les consommateurs a été volontairement tronqué par vos soins... (****): Belle preuve d'honnêteté intellectuelle.

Pour le reste, il s'agit fort heureusement ( pour le consommateur), d'une polémique supplémentaire, ayant pour finalité de prendre vos désirs pour des réalités.

Alors polémiquez...

avocats notaires 20/05/2016 14:21

Banquier :
En réalité, cet article illustre le rapport de forces entre les compagnies d'assurances et les notaires au Québec : ces puissantes sociétés financières font tout le travail en amont et, en conséquence, imposent aux notaires, qui "enregistent" les hypothèques (comme bientôt les notaires français qui "enregistreront" les divorces) des tarifs très bas.
Un phénomène du même genre se dessine en France : outre le développement exponentiel des caisses de caution mutuelle pour garantir les crédits immobiliers, on peut prédire, sans aucun risque de se tromper, que les banques imposeront aux notaires des tarifs dérisoires pour "l'enregistrement" des hypothèques dès que la souplesse du tarif (ou l'absence de tarif) le permettra.
Ce mécanisme sera accentué par l'irruption de capitaux extérieurs dans les cabinets de notaires (et des avocats qui leur seront associés) et la constitution de groupes d'études notariales qui se met déjà en place.
Très clairement, on peut affirmer qu'il n'y a pas d'avenir pour les notaires seulement "certificateurs" ou "enregistreurs", lesquels seront de moins en moins rémunérés pour leur intervention obligatoire, dans le domaine de leur monopole.
Par suite, il est, d'ores et déjà, indispensable de créer une vraie valeur ajoutée dans les activités hors monopole (ou "concurrentielles"), le conseil rémunéré notamment et la rédaction d'actes hors monopole (droit des affaires, ...).
Il n'y a manifestement pas de salut en dehors de cette démarche, et ce sont bien sûr les plus qualifiés et les mieux organisés qui vont l'emporter.
C'est tout le paysage notarial qui va en être (futur proche) bouleversé.

Banquier 20/05/2016 13:40

"Bien sûr les propriétaires qui se retrouvent avec une hypothèque non radiée sur leur maison peuvent se plaindre à l'assureur titres. Mais si c'était un notaire qui avait fait la transaction, le consommateur insatisfait pourrait se plaindre au syndic qui veille au respect du code de déontologie. Deux poids, deux mesures." Je ne pense que l'article ait été censuré : il démontre bien que cette ubérisation est défavorable à la protection des consommateurs. Bravo à l'auteur du blog de publier un article contradictoire à ses opinions.

avocats notaires 19/05/2016 11:24

Notaire :
Pas un mot n'a été retiré de cet article de presse, ce que vous pouvez vérifier en allant voir sur le site dont l'adresse figure ci-dessus.
Pour le surplus, ce que vous appelez "polémique" n'est que le débat qui, me semble-t-il, constitue la raison d'être de ce blog.