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14 septembre 2016 3 14 /09 /septembre /2016 04:09
LE NOTAIRE A "DOLOSIVEMENT FAILLI À SON OBLIGATION D'INFORMATION ET CONTRIBUÉ À TROMPER LES ACQUEREURS"

Extraits de :

http://www.agefiactifs.com/droit-et-fiscalite/article/defiscalisation-la-cour-de-cassation-constate-la-74840

Publié le 13.09.2016

"Il ressort d'un arrêt du 15 juin 2016 que les professionnels impliqués dans l'opération connaissaient parfaitement les risques très importants qui étaient attachés à l'investissement en raison d'absence de marché locatif local

En 2007, des contribuables ont acquis auprès d’un promoteur un bien immobilier en état futur d'achèvement en vue de réaliser un investissement locatif défiscalisant. Un conseiller fiscal, la société Nexalys, a servi d’intermédiaire. L’opération a été financée par un emprunt souscrit auprès de la caisse de Crédit mutuel Audincourt. Les acquéreurs ont confié un mandat de gestion du bien à la société Arcalis et gestion, devenue Terrenciel gestion.

Les acquéreurs ont agi en nullité des contrats de vente, de prêt et de gestion pour dol et en indemnisation.

La Cour d’appel a condamné le notaire in solidum avec le promoteur, le prêteur et le gestionnaire, à verser aux acquéreurs une certaine somme à titre de dommages-intérêts.

Sur la responsabilité du notaire :

Il est rappelé que le notaire est tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leurs côtés ne le dispensent de cette obligation.

Pour la Cour de cassation, la Cour d’appel a constaté :

-          que les acquéreurs avaient pour objectif de réaliser une opération de défiscalisation ayant pour finalité de financer sans apport, grâce aux seuls avantages fiscaux, l'acquisition d'un appartement,

-          que tous les professionnels impliqués dans l'opération, par les relations privilégiées tissées entre eux, connaissaient parfaitement les risques très importants qui étaient attachés à l'investissement en raison d'absence de marché locatif local,

-          que le notaire, partenaire habituel du promoteur et du conseiller financier et fiscal, avait été imposé aux acquéreurs comme notaire instrumentaire unique du programme de défiscalisation, dont il connaissait tous les risques financiers, fonciers et économiques.

En conséquence, la cour d'appel a pu en déduire que, par son silence et ses manœuvres, le notaire avait dolosivement failli à son obligation d'information et contribué à tromper les acquéreurs.

Cour de cassation, chambre civile 1, 15 juin 2016, 15-14192 15-17370 15-18113"

L'APPÂT DU GAIN ÉTAIT PLUS FORT QUE LA DÉONTOLOGIE ET L'ETHIQUE

Aucun risque que les notaires Macron soient plus mauvais !

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commentaires

Not agree 15/09/2016 15:29

@avocats motaires. Je viens de lire les commentaires de mon post et je m'appercois que j'ai ete tres mal compris. Je suis d'accord avec le fait qu'Apollonia c'etait une escroquerie dans laquelle meme des acquereurs plutot intelligents se sont fait avoir.
Je suis egalement d'accord avec le fait que les notaires d'apollonia sont coupables d'avoir accepte des procurations torchons et sont coupables de manquement de conseil lorsqu'une personne qui gagne 5000 euros par mois s'endette pour 5M et 10000 euros de remboursement mensuel en achetant 5 apparts dans le meme programme.
En revanche je dis que la situation ici est bien differente. Il y aura toujours un alea dans l'achat immobilier et croire que l'on peut acheter une maison avec les seuls avantages fiscaux est ubuesque.
Boursorama rembourse les acquereurs quand les actions baissent?

avocats notaires 15/09/2016 17:26

Not agree :
Mais il se trouve que dans les affaires dont nous parlons il ne s'agit absolument pas d' "aléas" puisque l'issue est prévisible dès avant la conclusion des contrats chez le notaire.
Entre autres "anomalies", les biens vendus neufs le sont à des prix très supérieurs aux prix du marché, ce dont le notaire est parfaitement informé. Outre toutes autres irrégularités constatées notamment dans Apollonia.
Le notaire à une obligation de vigilance et de conseil dans ces affaires qui relèvent souvent de l'escroquerie. C'est ce que rappelle cet arrêt de la Cour de cassation, qui devrait changer certaines mauvaises habitudes.

FuturNotaire 14/09/2016 22:51

Combien de nouveaux notaires dans les quartiers difficiles pour améliorer le maillage...

JN 15/09/2016 13:25

C'est le 93 qui avait été identifié comme un département manquant de notaire, j'espère donc que les notaires macron y seront sensibles. Le service public !

avocats notaires 14/09/2016 23:05

Pourquoi des notaires iraient-ils s'installer "dans les quartiers difficiles" s'ils n'ont rien à y faire ?
C'est le mythe du "maillage territorial", inventé par le CSN pour s'opposer à toute réforme. Ça ne trompe personne.

ES 14/09/2016 21:33

Et si l'une des solutions était d'avoir eu un confère en 2nd représentant l'acquéreur.

Je propose d'obliger la participation du notaire en 2nd!

CREDULE 14/09/2016 23:31

@ES
La sagesse serait effectivement de retenir votre solution dans un tel cas de figure.

det 14/09/2016 21:09

vous qui faites des leçons... vous n'avez pas le droit d'utiliser cette image !

avocats notaires 14/09/2016 22:34

Et alors ? Est-ce que cela change le sens de l'histoire ?
En quoi cette responsabilité du notaire vous gêne-t-elle personnellement ?
Walt Disney ne m'a pas encore contacté pour l'utilisation de l'image.

Bof 14/09/2016 20:11

Les juges ont parfois tendance à confondre responsabilité et solvabilité.
La mma étant solvable, on déclare le notaire responsable pour indemniser l'acquéreur qui est dans une merde noire.
Sur le fond, si un notaire est responsable à chaque fois que l'investissement est mauvais.... Le métier est impossible.
J'ai perdu il y a une quinzaine d'années, la moitié de mes maigres économies sur des sicav, eclatement de la bulle boursiere... Je n'ai pas attaqué la banque qui me les avait vendues en me faisant esperer des gains,...j'aurais dû, si on applique ce genre de principe.
De plus, ce n'est pas le notaire qui vend le produit...

CREDULE 14/09/2016 23:43

@Bof
Je ne partage pas votre analyse.
La relation des faits de l'affaire par le Juge permet de circonscrire que le notaire était au delà de la mission traditionnelle d'officier public. Cela paraît clair et évident. Les éléments de faits relevés caractérisaient la co-traitance et l'indivisibilité attachée à leur relation.
De surcroît, outre cet aspect caractérisé, la "procuration "forcée" était de la plus mauvaise idée, le mot est faible.....

avocats notaires 14/09/2016 22:59

Le juge a sanctionné le manquement du notaire à son devoir de conseil et en a tiré les conséquences : la nécessaire réparation du préjudice.
Rien de changé pour les notaires Macron, qui seront évidemment soumis aux mêmes obligations.
C'est la même chose pour les avocats et "l'acte d'avocat".
En somme, rien de neuf, si ce n'est que cette fois ci le juge n'a pas escamoté l'essentiel et que les notaires ne pourront plus faire l'impasse sur cet aspect de leur mission.

Bof 14/09/2016 22:48

Pas la peine de nous répéter le jugement. Les juges ont voulu mettre en jeu la solvabilité du notaire. C'est mon avis.
C'est dans l'ordre des choses dans le monde actuel. On cherche un responsable.
Je parle de façon générale, pas du cas d'espece.

La reforme en cours ne changers rien, peut etre meme au contraire. On imagine que le nouveau notaire en recherche de clients s'accomidera de certaines pratiques plus facilement pour faire bouillir la marmite. Mais cela restera exceptionnel

CREDULE 14/09/2016 21:31

@Bof et @Not agree
Suis d'accord avec not agree, le contexte est très différent d'Appolonia.
Par contre à la lecture de l'arrêt de la cour de cassation, il en ressort un principe qui me paraît fondé et comprend parfaitement la position du juge du fonds, confirmé en cela par la cour de cassation. Ils ont minutieusement analysé la relation contractuelle instaurée entre les différents partenaires à l'opération, et une évidence s'impose à cette lecture, que ce type de relations s'apparente en une forme de consortium, d'où la condamnation de toutes les parties, dont le notaire dans cette opération.
Par la relation des faits, la position du Juge me paraît cohérente et circonstanciée. Il faut lire avec soin l'arrêt. De surcroît, le mécanisme de la "procuration forcée" à l'attention du notaire n'a rien arrangé dans ce dossier, bien au contraire. En quelque sorte, lorsque l'on établi un partenariat, il convient de minutieusement réfléchir aux obligations communes en découlant pour l'ensemble des partenaires à l'opération. Ici, le notaire ne pouvait par suite être distrait des conséquences découlant de la responsabilité commune au partenariat instauré entre tous les professionnels : la sanction du juge du fonds et cour de cassation se révèlent dès lors très sévère. A méditer lorsque l'on veut s'inscrire dans ce type de démarche.....

avocats notaires 14/09/2016 20:26

Bof :
Même analyse : Vous cherchez à absoudre le notaire, alors qu'il est manifestement complice de l'escroquerie qui consiste à vendre aux investisseurs des biens à deux ou trois fois leur valeur, de sorte que leur financement par la location et la "defiscalisation" s'avère impossible.
On est au coeur du cas tranché par la Cour de cassation dans son arrêt du 15 juin 2016 : le notaire est responsable et, par suite, il doit réparer le préjudice.
Rappel :
"le notaire, partenaire habituel du promoteur et du conseiller financier et fiscal, avait été imposé aux acquéreurs comme notaire instrumentaire unique du programme de défiscalisation, dont il connaissait tous les risques financiers, fonciers et économiques.
En conséquence, la cour d'appel a pu en déduire que, par son silence et ses manœuvres, le notaire avait dolosivement failli à son obligation d'information et contribué à tromper les acquéreurs.
Cour de cassation, chambre civile 1, 15 juin 2016, 15-14192 15-17370 15-18113"

Dugard 14/09/2016 17:10

Vu rapidement c'est encore appolonia et c'est notaire exemplaire ?

Avant de fourguer de la VEFA à ses clients il faut peut être une fois dans sa vie avoir assisté à une séance collective de financement d'un tel investissement (genre salon de l'immobilier) c'est effarant !

Après vous comprendrez pourquoi les clients qui ont acheté dans un bled paumé emplafonne le Notaire ... faute de locataire !

Not agree 14/09/2016 12:42

Je suis un peu circonspect avec ce genre de decision.
Maintenant le notaire va etre responsable du bon ou du mauvais investissement locatif? Et ben il faut que les notaires deconseillent desormais d'acheter a Paris!
Je ne vois pas vraiment la collusion volontaire du notaire pour escroquer les acquereurs, a mon avis l'avocat a essaye de mettre le notaire dans la procedure et un juge clairvoyant a decide que l'alea dans les acquisitions immobilieres devait etre garanti par le fonds de garantie des notaires...

avocats notaires 14/09/2016 20:13

Not agree :
Apollonia n'a rien à voir avec le casino. Il s'agit bien d'une escroquerie, soigneusement préparée et orchestrée, qui n'aurait pas pu être mise en oeuvre sans la complicité active des notaires.

avocats notaires 14/09/2016 19:47

APOLLONIA : rappel d'un article paru ici le 30 mars 2010 :
"APOLLONIA : LES TROIS NOTAIRES MIS EN EXAMEN POUR « COMPLICITE D'ESCROQUERIE » - DEUX AUTRES NOTAIRES PRESENTES A UN JUGE D'INSTRUCTION
Selon une dépêche AFP d'hier :
« MARSEILLE, 29 mars 2010 (AFP) - Trois notaires des Bouches-du-Rhône, mis en examen et écroués en janvier à Marseille dans l'affaire Apollonia, vaste escroquerie présumée aux investissements immobiliers, ont été remis en liberté lundi, a-t-on appris de source judiciaire. Deux notaires lyonnais, Mes Philippe R... et Benoit M..., ont par ailleurs été entendus à Paris dans cette affaire et étaient lundi soir en cours de présentation à un juge d'instruction à Marseille.
Mes Jean-Pierre B... et Cyril C... qui exercent à Aix-en-Provence, et Me Philippe J..., notaire à Marseille, après un peu plus de deux mois de détention, ont été placés sous contrôle judiciaire, avec interdiction d'exercer leur profession.
MM. B... et J... devront s'acquitter d'une caution de 300.000 euros dans un délai de trois mois. Elle est de 150.000 euros pour M. C....
En outre, un nantissement a été imposé sur le patrimoine des trois notaires, à hauteur de deux millions d'euros chacun.
Tous les trois sont mis en examen pour "complicité d'escroquerie".
Selon l'avocat des quelque 400 foyers victimes dans cette affaire, Me Jacques Gobert, la société de gestion de patrimoine Apollonia, basée à Aix, aurait fait souscrire à ses clients des placements défiscalisés dans l'immobilier locatif (meublés) en leur promettant qu'ils seraient financièrement neutres. Mais les investisseurs ont dû faire face à des remboursements beaucoup plus importants que prévus.
Avant les notaires, six personnes (les gérants et des commerciaux d'Apollonia) avaient déjà été mises en examen en février 2009 à Marseille où le parquet a ouvert une information judiciaire pour escroquerie en bande organisée, faux, usage de faux, exercice illégal de la profession d'intermédiaire bancaire et abus de confiance. »
Merci à nos correspondants, qui nous tiennent informés des développements de cette affaire particulièrement symptomatique."

avocats notaires 14/09/2016 18:07

Not Agree :
Dans l'affaire Apollonia, vous exonérez bien facilement les notaires.
Ils avaient tout autant une totale obligation de conseil à l'égard de chacun de ces investisseurs et pour chacun des actes signés.
Sachant que les biens étaient vendus 2 ou 3 fois le prix du marché, les notaires ne pouvaient pas ignorer que les acheteurs ne seraient pas en mesure de faire face à leurs engagements financiers.
Et ceci outre toutes autres irrégularités formelles sur le réception des actes authentiques.
Facteur aggravant : les commerciaux d'Apollonia utilisaient l'argument de l'intervention obligatoire du notaire pour inspirer confiance aux acheteurs.
Il ne fait aucun doute que les notaires sont totalement responsables de ce désastre à 2 milliards d'euros, et que la jurisprudence établie par cet arrêt de la Cour de cassation leur est applicable.
C'est un aspect de cette affaire qui, assurément, n'a pas échappé aux avocats des innombrables victimes.

Not agree 14/09/2016 16:59

Apollonia c'etait different les acquereurs (souvent medecins, dentistes, chefs d'entreprise...) signaient des procs authentiques avec des agents commerciaux dans des bars et achetaient 10 appartements dans le meme programme pour 5millions d'euros!! C'est pas du meme niveau.
La cour de cassation dit ici que les acquereurs souhaitaient financer leur acquisition avec les seuls avantages fiscaux et ben ils hallucinaient ces acquereurs!!! et c'est fou de dire qu'il faut garantir les gens qui planent a 10000.
Moi je vais au casino je mise tout sur le rouge en pensant que je vais gagner. Je gagne bingo! Je perds je dis que le casino aurait du me prevenir que je risquais de perdre de l'argent?

avocats notaires 14/09/2016 14:04

Les premiers éléments d'appréciation du notaire sont :
. Le prix du neuf dans son secteur. Si le prix demandé par le promoteur est, par exemple, du double, il doit naturellement en informer l'acquéreur,
. Et le dynamisme du marché locatif à l'emplacement de l'immeuble.
Avec un peu de courage - et d'abnégation - il doit en informer l'acquéreur par écrit et conserver la preuve de cette démarche.
C'est un peu délicat car le promoteur va considérer cela comme une trahison par "son notaire", mais il faut bien tirer les conséquences de cet arrêt de principe de la Cour de cassation.

lea 14/09/2016 13:48

C'est sûr qu'il a bon dos le notaire dès qu'il y a un sinistre. Maintenant il faut qu'il soit juge de l'opportunité (ou non) d'un investissement. Si les particuliers se prenaient un peu en charge aussi avant de signer pour n'importe quoi ....

avocats notaires 14/09/2016 13:28

Cette jurisprudence va d'ailleurs certainement être mise à profit par les innombrables victimes de ces affaires non prescrites de "défiscalisation", Apollonia et autres.

avocats notaires 14/09/2016 12:54

On a vu aussi des dizaines de programmes en garantie intrinsèque sinistrés, avec des milliers de victimes, dans lesquels les notaires auraient dû clairement conseiller de ne pas acheter.
Mais comme c'étaient les notaires des promoteurs et qu'il s'agissait de beaucoup d'argent vite gagné, ils se sont naturellement abstenus.
Cet arrêt de la Cour de cassation jette une lumière crue sur cette attitude à la fois passive et très intéressée - passive parce que très intéressée - et constitue un avertissement explicite pour l'avenir.
C'est un point, parmi d'autres, sur lequel les notaires Macron devront avoir des moeurs différentes.

Rlyeh 14/09/2016 11:12

Je suis profondément choqué par l'illustration.

Picsou est un être pingre mais d'une intégrité totale et ne se serait jamais prêté à des manœuvres dolosives.

Dans un autre registre, avocats notaires, votre perception (actuellement justifiée) des notaires sera-t-elle toujours aussi négative dans sa globalité une fois que les notaires macron seront installés ?

Les amalgames ne sont jamais bons.

avocats notaires 14/09/2016 14:13

Le sens de cette illustration c'est que le notaire à donné la priorité à l'argent sur son devoir de conseil, sa déontologie, son éthique.
Si c'est compris comme ça, c'est déjà un bon choix.
Et si on en débat, c'est aussi une bonne chose.
Après, le fait d'être "choqué" ou pas n'est qu'une question de sensibilité personnelle.

Dnotaire 14/09/2016 14:06

Je suis rassuré de voir que je suis pas le seul à avoir été choqué par l'illustration ...

avocats notaires 14/09/2016 12:00

Je partage votre point de vue sur Picsou. Son image ne reflète que l'un des aspects de ces notaires : leur goût immodéré pour l'argent. Elle ne prend pas en compte leur versant malhonnête.
Quant aux notaires Macron, il ne peut pas y avoir d'amalgame puisqu'ils n'existent pas encore.
Ils seront seuls responsables de leur comportement et de l'image qui en résultera.
A ce stade, et puisque la réforme Macron induit un changement radical dans la sociologie et dans le mode de fonctionnement de la profession, on peut juste penser qu'ils seront meilleurs, et notamment plus honnêtes.

avocatnotaire 14/09/2016 09:12

aucun intérêt à Maître ce genre d'article....

avocats notaires 14/09/2016 11:03

Et pourquoi donc ?
"Ce genre d'article" montre à quel point, s'il en était encore besoin, l'argent passe avant toute autre considération dans cette corporation.
Ainsi, le notaire ici condamné à clairement fait passer son intérêt financier personnel avant la déontologie et l'éthique qui s'imposent, statutairement et réglementairement, dans l'exercice de sa mission de service public.
Cette affaire est à rapprocher du gigantesque scandale Apollonia, à l'origine d'un préjudice global astronomique de deux milliards d'euros, dans laquelle les notaires avaient eu exactement la même attitude.
Cela devrait inciter les 1816 à moins d'arrogance, plus de réserve lorsqu'ils évoquent la LI des DN.
En effet, comment les notaires Macron pourraient-ils ne pas être meilleurs que ceux-là ?
Et, s'il vous plaît, ne nous refaites pas le coup du "mouton noir" ! En l'occurrence, il s'agirait plutôt d'un troupeau.

Lol 14/09/2016 09:52

Pas plus d'interet que votre commentaire bourre de fautes

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