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11 août 2014 1 11 /08 /août /2014 22:05

L'ANNEXE « NOTAIRES » AU RAPPORT DE L'IGF :  

L'annexe « notaires » au rapport de l'IGF (rapport déjà analysé il y a quelques jours), rédigée sur 51 pages, contient des informations particulièrement intéressantes.  

Extraits :  

« Démographie du notariat :  

Le nombre de notaires en exercice a augmenté modérément entre 1980 et 2005, avant de croître de façon significative depuis 2005 (+ 14,4 % entre 2005 et 2012) grâce notamment au développement du notariat sous forme salariée. Ce développement récent explique 50 % de la hausse absolue du nombre des notaires depuis 2005, à la faveur du triplement des notaires salariés en sept ans.  

Sur la même période 2005-2012, le nombre d'études est resté stable autour de 4 550, après avoir connu une période de retrait entre 1980 et 2002 (600 études supprimées pour passer de 5 134 à 4 540).  

L'acte d'avocat, nouvel outil de sécurisation juridique des contrats sous seing privé, ne couvre à ce jour aucun des actes relevant du monopole historique des notaires :  

L'acte d'avocat fait « pleine foi de l'écriture et de la signature » des parties. Ainsi, une partie ne pourra plus désavouer son écriture ou sa signature aussi facilement puisque l'avocat aura préalablement procédé aux vérifications qui se doivent, sauf à engager une procédure de faux en écriture privée.  

En revanche, l'acte d'avocat n'emporte pas force exécutoire, contrairement à l'acte authentique. Par ailleurs, il ne permet la réalisation d'aucun des actes qui relèvent du monopole des notaires.  

Les activités hors monopole représentent au moins 11 % du chiffre d'affaires de la profession :  

Sur un chiffre d'affaires annuel estimé à sept milliards d'euros en 2011 (source : CSN), 11 % relève de façon manifeste d'activités hors monopole (négociation immobilière et conseil).  

Le tarif :    

La mission relève qu'il n'existe aucun plafond réglementaire fixe à des tarifs proportionnels, qui permettrait de neutraliser une forte hausse des valeurs faisant l'objet de l'acte lorsque le travail du notaire demeure inchangé.  

Accès à la profession :  

Suite à un arrêt de la cour de justice de l'union européenne, la clause de nationalité française a été supprimée le 17 octobre 2011 des critères d'accès au notariat. Peuvent désormais devenir notaires les ressortissants d'un autre Etat membre de l'Union européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen, à condition de respecter l'ensemble des autres exigences (en particulier de formation).  

17 offices ont été créés chaque année par concours depuis cinq ans (soit moins de 0,4 % du nombre d'études existantes).  

Entre 1980 et 2012, le nombre d'offices a baissé de 11 % (passant de 5 134 à 4 562), soit par fusion d'offices à l'occasion de la constitution de SCP, soit par disparition de structures non compensée par une création.  

Au regard des revenus moyens des notaires, le fait que certaines études n'aient pas trouvé preneur en 2010 et 2011 révèle a priori une localisation peu attractive. La création d'études dans les secteurs les plus dynamiques et attractifs ne risquerait pas une telle désaffection.  

L'accès à une étude repose en partie sur l'adoption du candidat par ses pairs, aux niveaux régional puis national, à travers le droit de présentation et les avis demandés par le ministère de la justice aux représentants des notaires.  

Le nombre de notaires salariés a été multiplié par trois en sept ans et 82,5 % de ces professionnels sont des femmes :  

847 notaires sur 9 312 exerçaient ainsi leur métier sans participation au capital de l'office au 1er janvier 2012.  

Le nombre de notaires salariés a été multiplié par trois entre 2005 et 2012, tandis que le nombre total de notaires (salariés, titulaires et associés) augmentait de 14,4 %.  

D'après le centre national de l'enseignement professionnel notarial, 82,5 % des salariés étaient des femmes en 2010.  

Eléments de comparaison internationale :  

Dans les pays de droit anglo-saxon (common law), les contrats de droit privé sont établis conjointement par des solicitors, avocats représentant chacune des parties et choisis librement par elles. Le rôle des notaires consiste à authentifier les actes. Bien que la plupart puissent également être des solicitors, le diplôme de notaire est sanctionné par des examens différents.  

Les pays scandinaves ont recours à des agents immobiliers agréés. Le transfert de biens en Suède a lieu sous la forme d'un contrat relativement libre, établi par les parties ou par des experts selon la volonté des contractants. La majorité des vendeurs recourent, pour l'aspect juridique de la vente, à un agent immobilier qui a suivi une formation spécialisée dans ce domaine. L'agent se charge de la commercialisation ainsi que des recherches juridiques et l'élaboration des contrats (le « guichet unique »). La qualité des prestations repose sur le contrôle d'une association des agents immobiliers, qui accorde les agréments, émet des recommandations, traite les plaintes et exerce le pouvoir de sanction (retrait d'agrément).  

Vingt pays européens possèdent un système proche du système notarial français : Allemagne, Belgique, Bulgarie, Espagne, Estonie, Grèce, Hongrie, Italie, Lettonie, Lituanie, Luxembourg, Malte, Pays-Bas, Pologn, Portugal, République Tchèque, Roumanie, Slovaquie et Slovénie. C'est également le cas de la Suisse et du Liechtenstein.  

Les différences sont néanmoins nombreuses :  

. dans la plupart des Lander allemands, le notaire exerce sa charge à titre exclusif (office notarial indépendant). Dans d'autres Lander, le notaire exerce son activité parallèlement à la profession d'avocat (cabinet d'avocat-notaire). Dans les deux cas, la nomination et la supervision des notaires relèvent des Lander ;  

. statut : les notaires sont des fonctionnaires en Grèce et dans le Bade-Wurtemberg ;  

La Commission européenne s'est interrogée sur la pertinence des règles applicables au marché du transfert des biens immobiliers. Elle a confié une étude en ce sens à un institut indépendant (Centre de Politique Juridique Européenne ou ZERP, situé à Brême).  

Le rapport « conveyancing services market » ou « Etude juridique et économique comparative sur le marché des services de transfert de biens au sein de l'UE » contient une analyse juridique et économique qui s'appuie sur la comparaison entre les différents pays.  

La méthode et les résultats de ce rapport ont été contestés par le conseil supérieur des notaires de l'Union européenne lors de sa parution à la fin de l'année 2007. Pour le CNUE, « le rapport ZERP ne peut servir de base à des discussions politiques ».  

La mission croit toutefois utile de rappeler les principales conclusions de ce rapport.  

Au regard de la fiabilité générale du système de transactions immobilières en France, la mission n'est pas en mesure de confirmer ou d'infirmer les conclusions du rapport portant sur la qualité du service rendu par les professionnels, qui résultent d'une enquête déclarative : « l'évaluation empirique du service dans les pays de l'UE par des professionnels, associations et consommateurs n'étaye non seulement pas la théorie d'un « meilleur service » dans les systèmes plus réglementés, mais révèle que le contraire semble se produire – à savoir, qu'un meilleur service dans les pays moins réglementés représente la norme ».  

Comparaison européenne des honoraires juridiques liés à une transaction immobilière (en % du prix du logement moyen) :  

Suède : 0,34 % / Slovaquie : 0,42 % / Angleterre : 0,47 % / Portugal : 0,51 % / Pays-Bas : 0,56 % / Espagne : 0,60 % / Pologne : 0,68 % / Allemagne : 0,68 % / Danemark : 0,68 % / Finlande : 0,75 % / Irlande : 0,80 % / Slovénie : 0,81 % / Ecosse : 0,84 % / République Tchèque : 0,85 % / Autriche : 1,04 % / France : 1,20 % / Belgique : 1,48 % / Hongrie : 1,73 % / Italie : 1,93 % / Grèce : 2,96 %.  

Le monopole des notaires, dont la pertinence a été souvent interrogée, n'a fait l'objet d'aucune évolution significative :  

La commission Darrois a souligné que :  

« Après un examen très attentif de l'ensemble des actes notariés à partir d'une typologie distinguant les actes pour lesquels la loi exige le caractère authentique, c'est-à-dire les actes solennels, de ceux pour lesquels la forme authentique n'est que facultative, la commission a estimé que l'intérêt du justiciable, seul déterminant, justifie le maintien de cette faculté de recourir à l'acte authentique.  

Toutefois, force est de constater que cette possibilité présente, au regard des règles admises de libre concurrence, un atout essentiel pour le notariat par rapport à d'autres professions libérales, et plus particulièrement des avocats. L'évolution générale de nos sociétés mériterait que soit engagée une réflexion approfondie sur le recours obligatoire à l'acte authentique qui doit être strictement justifié par la gravité des effets de l'acte et la nécessité d'en confier l'élaboration pour des motifs d'intérêt général à un délégataire d'une parcelle d'autorité publique ».  

Les notaires, officiers ministériels, disposent en comparaison des autres professions juridiques réglementées de deux avantages conséquent : le monopole de l'acte authentique (avec les juges et les officiers d'état civil) et l'accès au fichier des hypothèques, qui confèrent aux notaires le monopole des transactions immobilières.  

Si l'intérêt du justiciable constitue le seul déterminant de réflexion des politiques publiques, deux voies doivent pouvoir être envisagées acte par acte, en fonction des besoins juridiques avérés des consommateurs :  

. l'extension de l'acte authentique à d'autres professionnels du droit compétents, par exemple s'il est établi que des synergies existent avec d'autres activités desdits professionnels (assurant une continuité dans le service rendu) ;  

. le retrait de certains actes de la liste de ceux requérant un caractère authentique, et qui pourraient être pris en charge par un acte sous seing privé dont le coût et la procédure sont plus légers.  

 La mission a relevé l'existence d'un acte retiré du périmètre des activités réservées des notaires depuis 1983 : la mainlevée d'inscription de privilège sur un fonds de commerce, de l'outillage ou du matériel d'équipement. La loi n° 2003-721 du 1er août 2003 a assoupli la procédure de radiation de l'inscription du nantissement de fonds de commerce en autorisant la mainlevée par acte sous seing privé, alors qu'auparavant un acte authentique était requis. En dehors de cette exception, la mission n'a pas identifié de réflexion ou de concrétisation d'évolution des actes réservés aux notaires.  

L'augmentation des prix des sous-jacents s'est traduite depuis les années 1980 par une forte hausse de la rémunération des notaires, sans lien avec le coût du service rendu :  

La profession bénéficie d'une rentabilité et de revenus importants, dont la croissance depuis 1981 est fortement liée aux transactions immobilières :  

Les données fiscales sur l'année 2010 révèlent un chiffre d'affaires moyen par structure (ou unité légale) de 1,34 M€ associé à une profitabilité moyenne de la profession de 37 %, une valeur cinq fois supérieure à la moyenne française tous secteurs confondus.  

L'absence de risque professionnel avéré (captivité de la clientèle assurée par le monopole immobilier et stabilité résultant des actes récurrents : mariage, donations, successions …) ne permet pas de justifier un tel niveau de bénéfices, quand bien même le niveau de formation des notaires est élevé (BAC+7) et leur compétence reconnue.  

En particulier, le revenu moyen des notaires exerçant sous forme unipersonnelle est 1,7 fois (et celui des notaires associés 2,3) plus élevé   que celui de médecins spécialistes (110 K€ par an), dont la formation dure environ douze ans et dont les responsabilités apparaissent supérieures.  

La rémunération par notaire liée aux transactions immobilières a crû entre 1981 et 2011 sous l'effet combiné de trois facteurs :  

. l'augmentation du montant des transactions et transferts immobiliers (effet-prix) ;  

. l'augmentation du nombre de transactions et transferts immobiliers (effet-volume) ;  

. un effet productivité : la révision des barèmes des tarifs réglementés, qui a suivi l'inflation générale des prix, n'a pas pris en compte l'amélioration de la productivité de la profession (ni l'évolution de la valeur de l'assiette pour les émoluments proportionnels). Le statu quo des modalités de calcul observé sur les trente dernières années (en euros constants) indique que tout gain de productivité (et toute hausse de la valeur des sous-jacents) s'est traduit par une augmentation mécanique de la marge des études de notaire.  

En écartant l'effet productivité (intégré en partie dans la hausse des volumes traités par notaire), l'augmentation en euros constants de la rémunération liée à l'immobilier s'élève ainsi à environ 108 % par notaire entre 1981 et 2011.  

Entre 1981 et 2011, le montant moyen et le nombre de transactions immobilières ont crû de respectivement 116 % et 69 % :  

Sur la période 1981 – 2011, le montant des mutations immobilières opérées a été multiplié par 3,65 en euros constants (et par 8,52 en euros courants), pour atteindre en 2011 le niveau record de 288 milliards d'euros (dont 167 milliards pour les ventes de logements anciens).  

On peut établir que pour le même service rendu (rédaction et publication de l'acte d'acquisition du même bien), la rémunération d'un notaire a augmenté de 68 % entre 1981 et 2011 en euros constants pour une transaction moyenne (« effet prix » positif de 68 % sur la rémunération du notariat).  

  Les augmentations des émoluments proportionnels sont comprises entre 54 % et 159 % en fonction de l'évolution des prix immobiliers pour chaque ville.  

Ces évolutions (+ 54 % à + 159 %) peuvent être mises en relation avec celle de l'inflation (+ 22 %) et celle des salaires (+ 40 % pour le SMIC) sur la même période 2000-2012.  

La profession a également enregistré une augmentation du nombre d'actes d'acquisition immobilière effectués par notaire. La mission a calculé sur la même période 1981-2011 un « effet volume », qui repose sur la comparaison de l'évolution du nombre de transactions immobilières sur la période 1980-2011 (+ 69 %), avec l'évolution du nombre de notaires sur la même période (+ 37 %, pour passer de 6686 en 1980 à 9132 en 2011). Le nombre de notaires a crû environ deux fois plus vite que la population française durant les trente dernières années. L'effet volume reste positif : le nombre d'actes par notaire a crû de 24 % entre 1980 et 2011. Cette croissance s'élève à 35 % (au lieu de 24 %) si l'on tient compte des seuls notaires titulaires et associés, et pas des notaires salariés.  

Les données du conseil supérieur du notariat portant sur les coûts et les émoluments associés à l'acte de vente d'un bien immobilier de 200 000 € révèlent l'écart entre les coûts engagés par les études et les prix facturés :  

Le conseil supérieur du notariat (CSN) a remis à la mission les éléments suivants, qui résultent d'une enquête auprès des offices membres de la commission économique du CSN.  

Les émoluments du notaire s'élèvent pour la vente d'un appartement ancien de 200.000 € à 2.484 € hors taxes (soit 1,24 % du prix de vente), répartis en :  

 ments proportionnels : 2 133 € HT ;  

. émolument fixe (forfait de formalité, 90 unités de valeur) : 351 € HT.  

 Le coût de revient du même acte s'élève à 1 545 € pour un peu moins de 15 heures de travail. Le coût horaire estimé pour chaque intervenant intègre les frais de structure. Il résulte d'une estimation établie par le CSN pour un office de taille moyenne comptant deux associés et 11 salariés.  

La moitié du prix de revient (750 €) est imputable d'après les données du CSN à la rémunération du notaire au prorata du temps consacré à l'acte.

Le bénéfice réalisé par l'office sur cet acte est de 939 € (2 484 € - 1 545 €), soit une marge pour l'étude de 38 %, indépendamment du montant qui revient in fine au notaire sur les 750 € de coûts qui lui sont affectés d'après les chiffres du CSN. L'ajout des 750 € à la rémunération d'un notaire qui serait également rédacteur de l'acte conduirait à une rémunération totale de 1 689 €.  

En retenant les coûts imputables uniquement aux salariés du notaire (795 €), et en conservant les durées de travail communiquées par la profession pour la vente du bien de 200.000 €, la mission a calculé que l'équilibre financier est établi pour un acte de transaction immobilière d'une valeur d'environ 50 000 €, alors que le montant moyen d'une transaction immobilière est de 235 500 € en 2011.  

La patrimonialité des offices, assise sur le droit de présentation, crée trois types de difficultés :  

. une difficulté de principe, portant sur sa base réglementaire (avec des incertitudes plus marquées encore sur la légitimité de prendre en compte les activités hors monopole pour valoriser l'office) ;  

. l'augmentation des volumes et prix de l'immobilier se traduit, pour un nombre d'offices limité par l'administration, par celle des droits d'accès effectif à la profession ;  

. les barrières croissantes à l'entrée sont associées pour les nouveaux entrants par l'espoir de revenus suffisamment élevés pour rembourser les prêts consentis. Elles génèrent un effet à la hausse sur le tarif des notaires, au motif d'assurer l'équilibre de financement du rachat de la charge des derniers entrants (sur une durée de quinze ans en moyenne).  

Suite à l'arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation le 30 mars 2005 (arrêt de cassation partielle n° 623 FS-P+B), présenté au paragraphe 2.2.2 du présent rapport, la mission émet des réserves sur la possibilité de valoriser dans la « finance » de l'étude les activités exercées hors monopole.  

L'écart de rémunération entre les différents statuts de notaire diplômé n'est pas justifié par la différence de compétence ou de responsabilité :  

En fonction de sa volonté ou de sa capacité à accéder au capital d'une structure, un diplômé candidat à l'entrée dans le notariat connaîtra des niveaux de rémunération variables.  

Les trois statuts (assistant, salarié, titulaire) sont associés à la même formation et au même diplôme.  

La rémunération moyenne d'un notaire assistant est comprise entre 1 600 € et 2 200 € nets par mois (pour une formation de type bac+7), contre 4 000 € pour un notaire salarié (une fois nommé par le garde des sceaux) et 16 000 € environ par mois pour le titulaire d'un office unipersonnel (21 000 € nets par mois pour un associé de société).  

A diplômé égal et responsabilités égales à celles du titulaire, la rémunération d'un notaire salarié est quatre fois inférieure à celle d'un titulaire.  

La prise de risque associée à l'exercice libéral justifie une différence de rémunération par rapport au salariat. Le remboursement du prix d'acquisition d'une étude ou d'une licence ne devrait pas en revanche rentrer en considération, à partir du moment où le reste à vitre est suffisant et où ce prix constitue une épargne personnelle forcée et non une dépense.  

Enfin, la mission relève que les notaires assistants, qui ne portent pas le titre de notaire, ne peuvent pas bénéficier de la passerelle qui leur permettrait de devenir avocat avec la dispense du certificat d'aptitude à la profession d'avocat. Ce point avait été soulevé par la commission Darrois dans son rapport : « il est également anormal que des professionnels diplômés, qui ne peuvent néanmoins être nommés dans des offices ministériels pour des raisons n'étant pas liées à leur aptitude professionnelle, se voient refuser le bénéfice de ces passerelles ».  

La croissance de la demande et du chiffre d'affaires du secteur n'est pas associée à une augmentation du nombre d'études et se traduit par des inégalités entre notaires établis et candidats à l'installation :  

La mission relève que l'accroissement de l'activité des notaires sur la période 2002-2011 (+ 75 % de chiffre d'affaires, + 97 % de capitaux traités) est assuré à nombre d'études constant (4 550 en 2011 contre 4 540 en 2002), à nombre de salariés et de notaires titulaires ou associés en faible croissance (+ 6 % et + 9 % respectivement), tandis que le nombre de notaires salariés a été multiplié par quatre sur la même période.  

Les engagements successifs pris en 2000 puis en 2008 par les représentants de la profession en matière d'augmentation de l'offre n'ont pas été suivis des effets escomptés. Suite à la publication du rapport Attali en 2008, les notaires s'étaient engagés à une croissance de 20 % du nombre de professionnels à l'horizon 2012 (soit 10 500 notaires), en vue d'atteindre 12 000 notaires à l'horizon 2015. Entre 2008 et 2012, et malgré le diplôme accordé chaque année à 1 000 nouveaux étudiants, le nombre de notaires est passé de 8 741 à 9 231 (+ 5,6 %), en partie grâce au développement du notariat salarié. La baisse de l'activité immobilière en 2009 a été suivie par deux exercices pleins en 2010 et 2011 et par une hausse globale du montant des transactions qui ne permettent pas de justifier l'écart entre les engagements de la profession et ces constats.  

La chancellerie et le CSN semblent s'inscrire conjointement dans l'esprit de poursuivre le développement du notariat salarié, plutôt que d'autoriser l'ouverture de nouvelles études dans les secteurs à forte activité. Ainsi la direction des affaires civiles et du sceau du ministère de la justice envisage-t-elle la révision de la règle du « 1 pour 1 » dans une note transmise à la mission :  

« Il est désormais souhaitable de substituer la règle du « 1 pour 2 » à celle du « 1 pour 1 », le salariat a en effet connu un plein succès dans le notariat. Il ne s'est pas accompagné d'une dévalorisation de la fonction. Généralement perçu comme un mode d'exercice temporaire avant l'accession à l'association, il est désormais bien connu et maîtrisé par la profession. Etendu dans sa porte, il permettra à la profession de se développer et aux études de pouvoir mieux s'organiser. Par ailleurs, un plus grand nombre de diplômés notaires pourront ainsi exercer pleinement la profession, sans les risques inhérents à l'association ».  

La chancellerie justifie le faible nombre de créations d'offices de notaire par la nécessité de maintenir un équilibre entre le maillage territorial dense, qualité des prestations et le souci d'assurer un revenu minimal aux nouveaux arrivants, ainsi que le précise la note envoyée à la mission :  

(Suit le long et alambiqué argumentaire du bureau des affaires civiles et du sceau, manifestement rédigé par le CSN mais qui n'a pas trompé les enquêteurs de l'IGF – méthode qui pose d'ailleurs crûment la question des relations du bureau des affaires civiles et du sceau avec les notaires.

Comment expliquer - et justifier - que ce service du ministère de la Justice se soit tout simplement mis aux ordres - au service des intérêts financiers - de la corporation des notaires, au point de laisser le CSN rédiger ses notes, ses avis, ses courriers ?  

Ce phénomène de « l'asservissement » du bureau des affaires civiles et du sceau aux instances dirigeantes du notariat explique aussi pourquoi, comme nous l'avons déjà écrit sur ce blog à la suite de l'article du Canard Enchaîné, le ministre de l'Economie et le Premier ministre ont tenu la ministre de la Justice à l'écart de cet important projet de réforme.) 

La mission relève que ces objectifs pourraient être atteints de manière plus efficiente en autorisant les professionnels à s'installer librement, en assouplissant l'encadrement du tarif et en accordant éventuellement une subvention directe aux notaires qui s'établiraient dans les secteurs les moins attractifs.  

En l'état actuel, les professionnels déjà établis bénéficient d'un avantage non justifié par rapport aux nouveaux entrants : la croissance de l'activité s'est traduite par un accroissement du prix d'accès au capital et le faible nombre de créations (17 par an depuis cinq ans, contre 1 000 nouveaux diplômés chaque année) suppose pour les candidats à l'installation de rechercher un notaire établi susceptible de céder tout ou partie de ses parts dans une étude.  

Or, ainsi que le revendique le président du conseil supérieur du notariat, rencontré par la mission, les membres des générations du baby-boom, majoritaires dans le capital des études, sont attachés à l'image du professionnel établi en structure individuelle, qui recrute des collaborateurs pour répondre à des besoins croissants sans pour autant les associer.  

Le flux annuel de nouveaux notaires diplômés (1 000 par an environ) mis en relation du nombre d'études (4 500, un nombre stable depuis dix ans et en baisse marquée depuis les années 80) traduit une situation de demande de travail très importante de la part des nouveaux entrants, qui joue en faveur des titulaires de charge. L'espoir des notaires assistants d'accéder un jour au capital les conduit à accepter les conditions définies par les titulaires : salaires bas au regard des associés ou libéraux, durée du délai avant de pouvoir être nommé salarié (avec une revalorisation salariale possible) ou associé.  

La Cour de justice de l'Union européenne a statué sur le fait que les activités des notaires ne participent pas à l'exercice de l'autorité publique au sens du traité de la Communauté Européenne :  

La Commission européenne a lancé un mouvement de libéralisation des services et de promotion de la mobilité du travail qui vise à traduire concrètement le principe de la liberté de circulation des services du Traité de Rome. La directive Services (directive 2006 / 123 / CE) et la directive Qualifications Professionnelles (directive 2005 / 36 / CE) en sont la concrétisation.  

Aux dérogations prévues dans la proposition de directive, se sont ajoutés les services de jeux d'argent, les services de soins de santé et les services fournis par les huissiers de justice et les notaires. Ces exclusions figurent à l'article 2 de la directive adoptée en 2006, qui mentionne explicitement les notaires : « La présente directive ne s'applique pas aux activités suivantes : (…)!) les activités participant à l'exercice de l'autorité publique conformément à l'article 45 du traité ; (…)!) les services fournis par les notaires et les huissiers de justice, nommés par les pouvoirs publics ».  

Cinq ans plus tard, la Cour de Justice de l'Union européenne a jugé, suite à une intervention du Royaume-Uni (affaire n° 5-50 / 08, 24 mai 2011), que les Etats membres ne pouvaient pas réserver à leurs nationaux l'accès à la profession de notaire. Elle explique que « même si les activités notariales (…) poursuivent des objectifs d'intérêt général, celles-ci ne participent pas à l'exercice de l'autorité publique au sens du traité CE ». Le décret n° 2011-1309 du 17 octobre 2011 a modifié en conséquence la réglementation (décret du 5 juillet 1973) et ouvert le notariat aux ressortissants des autres Etats membres.  

Un communiqué de presse du Ministère de la justice a été publié le lendemain, dans les termes suivants :  

« Par un arrêt rendu le 24 mai, la Cour de justice de l'Union européenne a jugé qu'en imposant une condition de nationalité pour l'accès à la profession de notaires, six Etats membres de l'Union européenne, dont la France, ont manqué aux obligations qui leur incombent en vertu du traité instituant la communauté européenne.  

Le ministère de la Justice et des libertés prend acte de cette décision (…). La suppression de la condition de la nationalité ne modifiera en rien le statut du notariat et n'affectera pas la qualité des services rendus aux familles et aux entreprises par les notaires qui continueront de contribuer à la garantie de la sécurité juridique ».  

Par résolution en date du 31 août 2012, le Sénat a réitéré « son opposition formelle à l'inclusion des notaires dans le champ de la directive (Services), la nature et le fonctionnement de cette profession étant incompatibles avec la logique présidant à la reconnaissance des qualifications professionnelles ». Il a relevé « que les arrêts de la Cour de justice de l'Union européenne du 24 mai 2011 confortent et justifient les particularités de cette profession dans le respect du principe de « non-discrimination ».  

La CJUE précise certes dans cet arrêt qu'il convient de « préciser que ledit recours ne porte ni sur le statut et l'organisation du notariat dans l'ordre juridique français ni sur les conditions d'accès, autres que celle afférente à la nationalité, à la profession de notaire dans cet Etat membre. Au demeurant, il importe de souligner, ainsi que l'a indiqué la Commission (européenne) lors de l'audience, que son recours ne concerne pas non plus l'application du traité CE relatives à la libre prestation des services. De même, ledit recours ne concerne pas l'application des dispositions du traité concernant la libre circulation des travailleurs ».  

Pour conclure que la condition de nationalité imposée par la France pour devenir notaire était irrégulière, la CJUE jugeait cependant dans son arrêt que la fonction exercée par le notaire relevait du champ de la libre concurrence défini à l'article 43 du traité CE, conformément à la position de la Commission Européenne (et non, comme le soutenait la France, du régime dérogatoire de l'article 45 du traité CE, nouvel article 51 du Traité sur le fonctionnement de l'Union Européenne).  

Dès lors, l'exclusion des services fournis par les notaires du champ de la libre concurrence n'apparaît pas en adéquation avec la décision de la Cour de justice de l'Union européenne, qui n'a pas retenu de façon incidente le bénéfice de l'article 45 du TCE pour cette profession.  

La mission relève une des recommandations du conseil de l'Union européenne concernant le programme national de réforme de la France pour 2011 : « dans le secteur des services, des barrières à la concurrence subsistent pour plusieurs professions réglementées. Un réexamen des conditions d'accès à ces professions ou la suppression progressive de certains quotas (numerus clausus) et des droits exclusifs détenus par ces professions permettrait de remédier à cette situation (Recommandations du conseil concernant le programme national de réforme de la France pour 2011 portant avis du Conseil sur le programme de stabilité actualisé de la France pour la période 2011-2014, 7 juin 2011) ».  

Suppression du monopole de rédaction des actes soumis à publicité foncière :  

Pour les actes soumis à publicité foncière (vente de biens immobiliers, baux de plus de douze ans, titres d'occupation du domaine public de l'Etat), l'opposabilité aux tiers des actes provient de leur publication à la conservation des hypothèques et non directement de l'intervention du notaire.  

Les textes actuels prévoient que les actes de mutation immobilière soient réalisés sous forme d'actes authentiques établis par un notaire. L'authentification des actes est légalement requise dans le but de garantir l'exactitude des informations contenues dans les documents relatifs à toute transaction immobilière. Seule cette authenticité confère à ces actes une force probante et exécutoire. L'article 1319 du code civil dispose en effet que « l'acte authentique fait foi de la convention qu'il renferme entre les parties contractantes et leurs héritiers et ayants cause » jusqu'à inscription de faux.  

S'agissant de l'acte de mutation, il faut distinguer sa rédaction, réalisée aujourd'hui au sein des études par les clercs ou notaires-assistants, et sa relecture et validation, réalisée par le notaire titulaire. La force probante particulière n'est attachée qu'à ce que le notaire a en personne accompli et à ce qui s'est passé en sa présence. Elle porte donc sur la date de l'acte, la présence des parties, leur signature, le contenu de leur accord. La force exécutoire de l'acte permet dans certaines circonstances d'en assurer la réalisation sans nécessité préalable d'une décision de justice.  

La mission n'a identifié aucun motif d'intérêt général justifiant que la rédaction des actes soumis à publicité foncière soit réservée aux seuls notaires. En effet, la rédaction d'un acte soumis à publicité foncière et l'authentification de cet acte en vue de sa publication par la conservation des hypothèques sont deux tâches différentes qui n'ont pas nécessairement à être accomplies par le même professionnel. Dans l'organisation des études, cette phase de préparation est d'ailleurs gérée par les collaborateurs de l'étude.  

Conclusion :  

Si la protection de l'ordre public juridique peut justifier que les notaires bénéficient d'un monopole sur l'authentification de l'acte, la mission considère en revanche qu'aucun motif d'intérêt général n'exige que la rédaction de l'acte soit couverte par ce monopole, et qu'il serait plus efficace d'un point de vue économique que cette tâche ne soit pas réservée aux seuls notaires.  

La rédaction de l'acte soumis à publicité foncière pourrait toujours être assurée par un notaire si les parties le souhaitent, mais il s'agirait alors d'un choix et non d'une obligation.  

Les actes des notaires au tarif proportionnel à la valeur énoncée dans l'acte (transactions immobilières, hypothèques, successions …) :  

Certains actes donnent lieu à un tarif proportionnel à la valeur mentionnée dans l'acte, sans lien direct avec la complexité du dossier ou avec le temps effectivement passé. Cette construction tarifaire serait motivée par l'objectif de compenser par les recettes sur grosses transactions deux sources de manque à gagner : les petites transactions dont le coût n'est pas couvert par le tarif et le conseil du notaire de proximité supposé gratuit.  

La mission ne considère pas qu'il y ait lieu de remettre en cause le principe de compensation lui-même, dans la mesure où il est assumé, quantifié et contrôlé par le régulateur.  

Toutefois, la proportionnalité des émoluments proportionnels à des valeurs dont l'évolution n'est pas corrélée avec les charges (à travers une indexation sur l'inflation, par exemple) signifie que le principe d'adéquation du tarif avec les coûts n'est pas assuré dans le temps.  

Dans le cas des actes notariés indexés sur l'immobilier, cette situation s'est traduite par une nette augmentation du coût d'intervention du notaire supporté par les parties à la transaction, comme le montrent par exemple le tableau et le graphique ci-dessous.  

La mission relève trois facteurs combinés d'augmentation des revenus des notaires : l'absence de prise en compte de l'inflation globale des prix immobiliers (sous-jacents importants des actes tarifés de façon proportionnelle), l'augmentation du nombre des transactions supérieure à l'accroissement de l'offre, et les gains de productivité réalisés par les études.  

Ainsi, les émoluments forfaitaires (ex. contrat de mariage sans apport) et les émoluments proportionnels (ex. acte de mutation de propriété immobilière) ont été systématiquement revalorisés pou suivre l'inflation depuis les années 1980, alors que : 1) l'informatique générait dans le même temps des gains de productivité très supérieurs aux coûts d'investissement informatique et 2) les montants moyens des assiettes servant de base au calcul des tarifs proportionnels (immobilier principalement) augmentaient parallèlement de plus de 100 % en euros constants, ce qui a au surplus réduit la dégressivité du tarif.  

La profession de notaire est caractérisée par des niveaux de marge très homogènes : de 30 % à 40 % du chiffre d'affaires, avec une moyenne de 35,2 % et une médiane de 34,9 %.  

La rémunération annuelle moyenne nette d'un notaire titulaire ou associé s'établissait en 2010 à 327.036 € d'après les données de cession du ministère de la justice.  

Conclusion :  

Des tarifs inférieurs de 20 % se traduiraient, toutes choses égales par ailleurs, par des marges comprises entre 12,5 % et 25 %, autour d'une moyenne à 19 % environ. La rémunération nette moyenne d'un professionnel s'établirait autours de 141.000 € par an, soit 11.800 € nets par mois.  

Suppression des restrictions à la libre installation, sauf exception motivée :  

Parmi les professions réglementées examinées, certaines disposent d'une liberté entière d'installation sous réserve que la personne dispose des qualifications requises et s'inscrive, selon les cas, à l'ordre ou aux chambres des métiers (ex. les médecins généralistes et spécialistes, les professions artisanales hormis les taxis, les professions du chiffre).  

En théorie, l'octroi d'une autorisation explicite vise à assurer un contrôle de la puissance publique sur les professionnels, notamment quand ils sont investis de la qualité d'officiers publics ou ministériels.  

La mission constate que le contrôle administratif exercé s'apparente souvent à une limitation de l'offre de services. L'effet de rareté des autorisations que ceci engendre crée un effet patrimonial pour les détenteurs des autorisations administratives. Il en résulte un coût élevé d'installation pour les nouveaux entrants et une allocation sous-optimale des compétences des professionnels qualifiés désirant s'installer.  

Par exemple, la mission a relevé que le nombre de notaires (titulaires ou salariés) nommés par le garde des Sceaux a augmenté de 30 % depuis 1980, alors que, depuis, le nombre annuel de transactions immobilières a doublé (passant de 0,6 million à 1,2 millions). Les charges de notaire titulaire se cèdent pour des montants représentant 2,2 années de bénéfices ; leur financement par la Caisse des dépôts et consignations est conditionnée à l'octroi d'une garantie accordée par la profession au nouveau venu.  

En remplacement d'une plus grande liberté d'installation, plusieurs administrations de tutelle ont encouragé le développement du salariat, à qualification constante. Il a été institutionnalisé chez les notaires.  

Contrairement aux avocats salariés, les professionnels concernés au sein du notariat n'ont pas la liberté de s'installer. La mission estime que le salariat ne constitue pas réellement, pour ces professions, le préalable à l'installation car le nombre d'autorisations ou de charges évolue moins vite que le nombre de diplômés.  

Conclusion :  

La mission relève que l'objectif poursuivi par le dispositif d'autorisation actuel serait rempli si l'intervention de la puissance publique se limitait à un pouvoir d'opposition à l'installation, justifiée par des motifs précis définis par la loi.  

Avis obligatoire de l'Autorité de la concurrence sur les révisions des tarifs réglementés :  

La méthode d'élaboration des tarifs des notaires ne fait pas l'objet d'une organisation particulière qui permettrait de vérifier régulièrement la cohérence entre le niveau du tarif et les coûts engagés.  

La situation est donc dégradée par rapport à des secteurs comme l'énergie ou les télécommunications où le régulateur sectoriel, dans l'exercice de sa mission, vérifie de façon ordonnée la pertinence économique de la décision prise.  

Certains tarifs ont, au regard de l'évolution réelle des coûts, connu des réévaluations plus favorables aux professionnels qu'aux consommateurs. Les révisions se traduisent par une réévaluation : cette pratique reflète l'existence d'un « effet cliquet » dans la conception des tarifs réglementés, les révisions ne tenant pas clairement compte des gains de productivité réalisés par certaines professions (du fait, par exemple, de l'informatisation, de la dématérialisation des échanges, des simplifications administratives mises au regard des nouvelles diligences requises par la réglementation).  

Conclusion :  

La mission recommande, vu l'importance économique du sujet, de prévoir de rendre l'Autorité de la concurrence compétente (pouvoir d'évocation)pour les règles tarifaires quand une situation inefficace apparaît. L'autorité a été parfois saisie pour avis dans ce type de situations. Ainsi les professionnels pourraient justifier du niveau des coûts engagés, de façon systématique et transparente. Cette méthodologie pourrait être consacrée par la loi.  

Appliquée aux révisions tarifaires des notaires, une telle méthode présenterait des avantages économiques :  

. l'Autorité de la concurrence dispose d'une expertise et prérogatives d'investigation lui permettant d'analyser de façon plus approfondie que des administrations publiques généralistes la structure de coût des activités relevant du tarif réglementé et leurs facteurs d'évolution ;  

. confier à une autorité administrative indépendante le soin de se prononcer publiquement sur la construction économique des tarifs rendrait transparente la négociation entre les professions et leurs ministères de tutelle ;  

. la jurisprudence de l'Autorité de la concurrence sur la marge à retenir tiendrait mieux compte du niveau général de risque associé à l'activité et de l'évolution générale des prix et des coûts dans l'économie.  

Conclusion :  

Une révision périodique des tarifs servant de référence au calcul des tarifs réglementés à barème permettrait de prévenir les croissances mécaniques de tarifs dues à l'inflation générale des prix.  

Elle éviterait la simple indexation et permettrait de tenir compte des gains de productivité réalisés par les professionnels. »  

 

On n'imagine pas que, malgré l'activisme forcené des notaires (voir la lettre du président du CSN à ses confrères - article précédent), un travail de cette qualité, aussi bien documenté, aussi complet, aussi réfléchi, puisse rester sans suite !

 

 

 

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11 août 2014 1 11 /08 /août /2014 12:24

LE COURRIER DU PRESIDENT DU CSN A TOUS LES NOTAIRES :  

Un correspondant notaire nous a communiqué ce courrier, envoyé par le président du Conseil supérieur du notariat (CSN) à tous les notaires de France :  

« Mes chers confrères,  

Depuis la conférence de M. MONTEBOURG et la campagne de dénigrement orchestrée dans la presse, j’ai, avec le Bureau mais aussi avec nombre de confrères, pu rencontrer un certain nombre de responsables politiques.  

Mon premier objectif était d’obtenir le rapport de l’Inspection générale des finances qui nous accuse et qui corrélativement sert de base à la réforme que compte conduire le Ministre de l’Économie.  

Je vous transmets ci-joint ce rapport pour que chacun puisse apprécier la méthode utilisée et les préconisations qu’il contient. Il s’agit bien d’un réquisitoire.  

Face à cette menace, le Conseil supérieur, comme je vous l’avais promis, entend déployer un plan d’action qui sera débattu le 27 août prochain en assemblée générale extraordinaire et qui se déroulera pendant plusieurs mois, probablement jusqu’au printemps 2015.  

Nous sommes donc engagés dans un combat de longue haleine où il faudra conserver notre sang froid, entretenir notre détermination, affûter nos arguments.  

Dès le 2 septembre prochain, je réunirai les Présidents de Chambre et de Conseil régional pour les inviter à organiser dans les semaines qui suivront une assemblée générale extraordinaire de compagnie ou de cour afin de vous transmettre par le détail les informations que vous êtes en droit d’attendre.  

Une initiative spontanée a été prise d’organiser une manifestation le 5 septembre 2014 à Paris pour protester contre les intentions du gouvernement et faire comprendre ses conséquences pour nos offices et nos emplois. Il me semble que cette initiative, au demeurant excellente et louable, est prématurée. Il faut lui donner une organisation et une ampleur qui lui confèrent un retentissement véritable et c’est dans cette perspective que je prévois d’organiser un grand rassemblement de toute la profession en octobre à Paris et donc auquel seront bien entendu associés les collaborateurs.  

Mais auparavant une campagne de communication aura été déployée de telle sorte que nos concitoyens comprennent non seulement notre colère mais encore les enjeux véritables des intentions de M. MONTEBOURG.  

Il ne s’agit pas bien entendu de s’opposer à toute évolution, il s’agit au contraire de dessiner une réforme réellement ambitieuse, mais conçue avec nous, et pour le bénéfice de nos concitoyens.  

Je voudrais remercier les élus et les confrères qui m’ont fait part des actions qu’ils ont pu entreprendre ces derniers jours pour contribuer à l’effort collectif aux côtés du C.S.N. contre les intentions mortifères du Ministre de l’Economie. Je ne peux répondre à chacun, compte tenu de l’ampleur du courrier que j’ai reçu, mais qu’ils sachent combien je les en remercie personnellement car c’est dans cette somme de contributions que nous pourrons sortir renforcés de l’épreuve qu’on nous impose.  

Le Conseil supérieur, avec les instances locales, avec les mouvements volontaires, va organiser ce plan de bataille. Il vous sollicitera et, si vous le souhaitez, il sollicitera tous nos collaborateurs, de telle sorte que le gouvernement prenne conscience de l’atout éminent que constitue pour la croissance un notariat respecté et raffermi.  

Pendant les semaines du mois d’août, le Bureau du Conseil supérieur, va travailler ardemment à la critique du rapport de l’Inspection générale des finances, comme aux propositions que nous pourrons être amenés à formuler.  

Vous en serez bien sûr informés.  

Votre bien dévoué confrère,  

Jean TARRADE »  

 

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6 août 2014 3 06 /08 /août /2014 11:49

LA MINISTRE DE LA JUSTICE, INTERLOCUTRICE PRIVILEGIEE DES NOTAIRES, SE PLAINT DE NE PAS ETRE ASSOCIEE A LA REFORME DE LEUR STATUT  

Christiane Taubira ministre de la Justice, interlocutrice privilégiée des notaires et qui leur dit habituellement ce qu'ils ont envie d'entendre, se plaint de ne pas être associée à la réforme annoncée de leur statut.  

Ainsi, dans le Canard Enchaîné d'aujourd'hui (extraits) :  

« LE SHOW DE TAUBIRA  

Stupeur au dernier Conseil des ministres, le 30 juillet, lorsque Christiane Taubira … aborde sans crier gare un autre sujet :  

« J'en profite, Monsieur le Président, puisque j'ai la parole, pour dire que je ne suis pas du tout satisfaite de la façon dont le ministre de l'Economie prépare sa loi sur les professions réglementées. Je n'y suis pas du tout associée, alors que les cas des avocats, des notaires, des huissiers relèvent de la tutelle de la ministre de la Justice et pas de celui de l'Economie.  

Je veux rester en responsabilité des professions juridiques.  

Je ne veux pas que ce soit le ministre de l'Economie qui se saisisse d'un dossier qui fait partie de mon domaine de compétence. »  

Sourire figé de Montebourg et agacement manifeste de Valls : « Toutes ces questions méritent des débats entre ministres et, s'il le faut, des réunions interministérielles, dit-il. Mais il n'est pas à l'ordre du jour du Conseil. Le débat n'est donc pas ouvert. »  

En tout cas, il est clos … au moins pour ce Conseil des ministres. »  

 

Mais le problème des notaires et autres "professions réglementées", tel qu'il est révélé par le rapport de l'IGF, est principalement économique et financier, domaines qui dépassent manifestement la compétence de la garde des sceaux.

C'est vraiment dommage pour les notaires car, s'ils ont l'oreille de la ministre de la Justice, la priorité du ministres de l'Economie et du Premier ministre, telle qu'elle leur a été assignée par le président de la République, est le redressement de l'économie, la croissance, l'emploi, ….  

La susceptibilité de leur collègue du ministère de la Justice, tout comme celle des notaires, n'est manifestement pas leur première préoccupation.

L'extrême gravité de la situation économique et financière de la France impose que la réforme annoncée soit mise en oeuvre de toute urgence. Il n'est donc pas envisagé de l'enliser dans des palabres qui constituent, habituellement, le plus sûr moyen d'enterrer une réforme.

 

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5 août 2014 2 05 /08 /août /2014 12:41

LA « LIBERALISATION DES PROFESSIONS REGLEMENTEES » EST « DANS LES TUYAUX »  

Selon le site officiel du Gouvernement,  

http://www.gouvernement.fr/gouvernement/une-loi-de-croissance-et-de-pouvoir-d-achat-pour-restituer-6-milliards-d-euros-aux-fran  

la réforme des professions réglementées ne laisse pas place au doute.  

Extraits :  

Légende de la photo du ministre : « Au total, avec cette loi de remise en mouvement de l'économie, nous espérons restituer l'équivalent de 6 milliards d'euros de pouvoir d'achat aux Français. »  

« Arnaud Montebourg présentera à la rentrée une loi de croissance et de pouvoir d'achat destinée à restituer 6 milliards d'euros aux Français.  

De nombreuses professions sont en situation de monopole et captent par leur position des revenus à la population pour des services payés trop chers qui entament le pouvoir d'achat des ménages », a expliqué le ministre de l'Economie, du Redressement productif et du Numérique lors d'une conférence de presse. Selon un rapport de l'Inspection générale des finances, ces professions réglementées (huissiers, greffiers des tribunaux de commerce, certaines professions de santé, auto écoles, etc.) seraient au nombre de 37.  

Arnaud Montebourg, Carole Delga et Axelle Lemaire vont préparer pour la rentrée une loi de croissance et de pouvoir d'achat qui comprendra 30 mesures destinées à mettre fin aux monopoles et à restituer aux Français usagers de ces services le pouvoir d'achat qui leur manque, et à l'économie la croissance qui manque à la France.  

« Cette loi améliorera la vie quotidienne des Français et permettra à ces secteurs de se développer plus librement. Ce sera également une loi de stimulation de la croissance par la demande des ménages qui obtiendront des moyens supplémentaires de soutenir l'activité de nos entreprises.  

Ouvrir l'offre, c'est s'inscrire dans le prolongement de ce qui a été fait ces deux dernières années, dans le cadre de la loi Consommation notamment : vente des tests de grossesse en supermarché, des lunettes sur internet, assurance multirisque, assurance emprunteur …  

Un plan de bataille en 3 axes :  

Le plan de bataille pour le redressement économique de la France, présenté par Arnaud Montebourg le 10 juillet, tient en 3 priorités :  

1. Lutter contre les rentes et redistribuer du pouvoir d'achat ;

 2. Investir dans les infrastructures et transformer le pays ;

 3. Réinventer le financement pour remplacer l'argent public, devenu rare. »


On remarque l'utilisation déterminée du futur … et non du conditionnel.

La situation économique et financière de la France, absolument calamiteuse, et la pression insistante de la Commission européenne et des organismes internationaux (FMI, Banque Mondiale, OCDE, OMC, ...), ne laissent pas davantage le choix : il y a une extrême urgence à agir, à mettre en œuvre les « réformes structurelles » dont nous parlons depuis des années, et parmi celles-ci, évidemment, la « libéralisation des professions réglementées".

Et dans son dernier discours, la semaine dernière, le Premier ministre a confirmé que ces réformes auraient bien lieu ... et ce dans les mêmes termes que son ministre de l'Economie. Il n'y a pas entre eux, à ce sujet, "l'épaisseur d'une feuille de papier à cigarette".

Le président de la République lui-même n'a pas le choix. Nous le l'entendons pas beaucoup, mais il laisse faire ses ministres. 

Le "plan com" de l'exécutif est, sur ce point précis, parfaitement rôdé.  

De son côté, lors d'une interview à BFM TV il y a quelques jours, Jacques Attali a livré son analyse selon laquelle le Gouvernement ne peut pas reculer : il doit impérativement faire cette réforme maintenant, c'est-à-dire dès la rentrée de septembre.    

Très certainement, eu égard à l'urgence et afin de ne pas perdre davantage de temps, les 30 mesures annoncées par le ministre de l'Economie sont déjà prêtes !  

 

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4 août 2014 1 04 /08 /août /2014 17:10

UN NOTAIRE MIS EN EXAMEN POUR ESCROQUERIE ET ABUS DE CONFIANCE AGGRAVES PORTANT SUR PLUS DE 1,2 MILLION D'EUROS

Un notaire de l'agglomération de Rouen vient d'être mis en examen et placé sous contrôle judiciaire pour escroquerie, abus de confiance et recel de biens provenant d'un délit d'usage de chèques falsifiés, le tout aggravé s'agissant d'un officier public.  

Selon une source proche de l'enquête, le montant des fonds détournés s'élèverait à plus de 1,2 million d'euros.  

Le notaire impliqué risque, devant le tribunal correctionnel, jusqu'à 7 ans de prison et 750.000 euros d'amende.  

Certains habitants et notables de la région mettaient en doute, depuis de nombreuses années, l'intégrité de ce notaire : « Il aurait des activités de marchand de biens … Or, ce négoce est formellement interdit aux notaires ».  

Et c'est d'autant plus grave si cette activité de marchand de biens porte sur des biens immobiliers acquis à bon compte par le notaire dans des successions réglées à son étude.  

Selon la presse locale, des tags calomnieux ont été apposés sur le mur de l'office notarial.  

C'est vraiment une très mauvaise publicité, et surtout à un moment où le statut de la profession est clairement remis en cause.  

 

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4 août 2014 1 04 /08 /août /2014 14:51

NOTAIRES : L'IMPACT DU PROJET DE « LIBERALISATION » DE LA PROFESSION – PREMIERE APPROCHE CHIFFREE :  

1°) Blocage de toutes les cessions d'offices ou de parts de SCP :  

Tout d'abord, la seule annonce du projet de réforme dissuade tous les diplômés notaire de s'engager dans l'achat d'un office ou de parts de SCP.  

Corrélativement, tous les projets de cession en cours sont bloqués et aucun notaire ne peut plus, dès à présent et tant que cette réforme ne sera pas mise en place, céder sa « charge » (office ou parts de SCP).  

2°) Perte de valeur des offices :  

Quant à la perte de valeur des offices, elle peut s'évaluer, en première approche, de la façon suivante :  

Selon les données fournies par la profession elle-même, son chiffre d'affaires global est de 7 milliards d'euros.  

En appliquant à ce chiffre un coefficient de 90 %, on valorise la totalité des offices de France à 6,3 milliards d'euros.  

La seule annonce de la « libéralisation » de la profession (fin du numerus clausus, tarif réduit de 20 % soit plus de la moitié du résultat net, réduction du domaine du monopole sur l'immobilier à la « certification", les actes pouvant être rédigés par « acte d'avocat » puis « authentifiés » par un notaire) déprécie d'au moins 50 % la valeur des offices existants soit, pour la totalité de ceux-ci, une perte de valeur globale égale ou supérieure à 3,15 milliards d'euros.  

A ce prix-là (qu'il n'est évidemment pas question d'indemniser - voir le rapport de l'IGF), on comprend aisément l'extrême agitation des membres de cette profession !    

 

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4 août 2014 1 04 /08 /août /2014 10:21

LA QUESTION ECRITE DU DEPUTE ARNAUD MONTEBOURG AU GARDE DES SCEAUX (JO du 10/03/2003) :  

L'excellent site « Le Cercle du Barreau » de notre ami Me Patrick Michaud  

http://www.cercle-du-barreau.org/  

nous rappelle fort opportunément, sous le titre "La NUIT DU 4 AOUT de Mr Montebourg", la question écrite (JO du 10/03/2003) du député Arnaud Montebourg au garde des sceaux de l'époque :  

« M. Arnaud Montebourg appelle l'attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice, sur la rémunération des notaires. Le décret n° 78-262 du 8 mars 1978, portant fixation du tarif des notaires, définit les sommes qui leur sont dues en raison de leur activité. En son article 3, le décret précité dispose que l'acte dressé sur le projet présenté par les parties donne droit aux mêmes émoluments que s'il est rédigé par le notaire lui-même.  

Au n° 39 du tableau I annexé au même décret, il est précisé qu'à l'occasion du dépôt chez un notaire d'un acte signé sous seing privé avec reconnaissance de signatures, les émoluments du notaire sont ceux auxquels aurait donné lieu l'acte authentique contenant la même convention. Si le législateur a voulu que les notaires aient un monopole de fait pour recevoir les actes de donation et de partage anticipé, les actes de ventes en l'état futur d'achèvement, les constitutions d'hypothèques et d'autres actes et conventions moins courants, il n'en est pas ainsi pour les actes de mutation immobilière où la seule obligation résulte de l'article 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. Cette obligation consiste pour les parties à faire recevoir leur convention en la forme authentique. En l'état actuel, quand les parties à un acte de vente immobilière décident de faire rédiger par leur conseil un projet de convention et/ou de la dresser en la forme sous seing privé, avant le dépôt requis chez un notaire, elles supportent les honoraires de leur conseil et les émoluments du notaire, bien que ce dernier ne soit intervenu ni dans la rédaction de l'acte ni dans l'accomplissement des formalités préalables. La conséquence des dispositions ci-dessus rappelées est que la faculté de dépôt aux minutes d'un notaire en vue de la publicité foncière n'est pas utilisée. Sont ainsi écartés de ce marché les autres professionnels du droit, français et européens, ayant des compétences identiques à celles des notaires, alors même que ces derniers déclarent souffrir d'une surcharge de travail, en particulier au titre des formalités précédant la mutation, ce qui ne manque pas d'avoir des conséquences sur le temps nécessaire pour arriver à la signature. Aussi, et sauf à considérer que le dépôt du projet d'acte ou de l'acte sous seing privé puisse être confié à un officier public, il lui demande si le Gouvernement pourrait envisager d'engager une réflexion, en relation avec le Conseil supérieur du notariat et les syndicats représentatifs de la profession, sur une évolution des modalités de rémunération des notaires qui puisse permettre de substituer au plein émolument proportionnel un émolument fixe couvrant les frais du notaire et la juste rémunération du travail fourni et, au-delà, qui puisse plus largement permettre son adaptation aux profondes mutations qu'a connues la profession. »  

Au moins, personne ne pourra reprocher au désormais ministre Arnaud Montebourg un quelconque manque de cohérence, ou de détermination, dans sa démarche de « modernisation » et de « libéralisation » de la profession de notaire.  

Quant à la réponse du garde des sceaux de l'époque, elle a manifestement été écrite par le Conseil supérieur du notariat. Chacun peut donc en deviner le contenu, ce qui nous dispense de la rapporter ici.  

 

 

 

 

 

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3 août 2014 7 03 /08 /août /2014 20:10

L'AVIS DE FRED SUR LE RAPPORT DE L'IGF : « D'UNE QUALITE REMARQUABLE » ET «  POUR UN NOTARIAT LIBRE »  

Notre correspondant « Fred », diplômé notaire empêché d'exercer sa profession, comme beaucoup d'autres, nous écrit à la suite de la publication du rapport de l'IGF :  

« Voilà un rapport d'une qualité remarquable, rédigé par des personnes hautement qualifiées n'en déplaise à certains !  

Ce que nous vivons au quotidien est clairement retranscrit dans ce rapport avec une analyse chiffrée à l'appui, et il redonne espoir à chacun des diplômés notaires et futurs diplômés de connaître un jour un notariat libre.  

Notre Ministre de l'économie souhaite un texte pour octobre, dont il a conscience que les lobbies qui rodent autour de son projet audacieux et surtout auprès de la chancellerie, le surveillent, je cite :  

« ce sera la bataille des modernes contre les anciens, la bataille de l'audace contre le conformisme, la bataille contre les révolutionnaires du statut quo ».  

Je vous laisse choisir votre direction, mais moi cela fait longtemps que je m'oppose au statut quo par principe et au-delà des clivages politiques.

Continuons donc sans cesse à mobiliser les médias, les pouvoirs publics, sur la nécessité absolue de mettre en place ce rapport, car croyez bien que nos instances professionnelles n'ont de cesse de faire valoir leurs intérêts auprès de la chancellerie.  

Alors mobilisez vous ! »  

 

Merci « Fred » pour cette opinion courageuse et déterminée, … et ce slogan promis à un brillant avenir :

« Pour un notariat libre » !  

 

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3 août 2014 7 03 /08 /août /2014 11:14

UN ARTICLE REMARQUABLEMENT DOCUMENTE DE VINCENT LE COQ DANS « CONTREPOINTS » :   

http://www.contrepoints.org/2014/08/03/   

Notre correspondant Vincent Le Coq vient de publier dans « Contrepoints » cette tribune remarquablement documentée :   

« Notaires : vraie ou fausse réforme de cette profession réglementée ?   

Publié par Vincent Le Coq, le 3 août 2014 dans Droit et Justice   

Un notaire sur deux gagne de nos jours en un mois davantage que ce que gagne un Français sur deux, par an. Le tout aux frais des contribuables.   

Economiquement, il est possible de définir le tarif notarial comme le transfert forcé de richesses arbitré par l'Etat au profit exclusif de 9.500 familles de privilégiés.    

Au plan du droit, la CJUE a définitivement établi le 24 mai 2011 que les notaires ne disposent d'aucune parcelle d'autorité publique et que les règles qui leur sont applicables sont très exactement celles qui régissent les avocats. Il s'ensuit nécessairement que les tarifs (indicatifs) élaborés par les Barreaux ayant été déclarés contraires aux principes de la liberté du commerce, le tarif (impératif) du notariat doit l'être lui aussi (sauf à être conservé comme plafond en application du paragraphe 87 de la décision précitée).   

Puisque le tarif impératif est, dans son principe, irrégulier, il est inutile de s'interroger sur la validité de 95 %, 90 % ou même 80 % de celui-ci. La réforme annoncée par le gouvernement, contrairement aux apparences, a pour objet de tenter d'éviter d'appliquer cette décision de justice. C'est pourquoi, dans une précédente tribune, nous avions qualifié d'enfumage le projet de réforme du tarif du notariat.    

On rappelle le lien économique qui existe entre la vénalité des charges (inconstitutionnelle) et le niveau des émoluments perçus par les notaires. Les deux agiographes de la profession l'ont reconnu : « on admet généralement que les produits nets d'un office assurent pour 30 % la rémunération d'un travail du notaire, et pour 70 % la rémunération du capital qu'il a investi dans l'office ». Si l'objectif affiché par le gouvernement était réellement poursuivi, il lui suffirait de supprimer une pratique reconnue inconstitutionnelle par Michel Jéol, Robert Badinter, Pierre Redoutey, en bref, tous les juristes sérieux.    

Toutefois, afin de parfaire la mise en scène et donner à l'opinion publique l'impression que le gouvernement se « bat » pour redonner aux Français du pouvoir d'achat, il est nécessaire de donner le spectacle d'une opposition entre le gouvernement et les véritables bénéficiaires de cette réforme, les notaires, dont la situation irrégulière serait ainsi confortée en violation frontale du droit européen.    

Pour présenter aux Français l'image d'un combat, la presse fait une nouvelle fois ce que les pouvoirs publics attendent d'elle et relaie « l'ire » du notariat suscitée par « l'attaque » dont il serait l'objet. « Président du Conseil Supérieur du Notariat (CSN), Jean Tarrade a l'impression que lui et ses collègues sont « jetés en pâture » à l'opinion publique ».   

Nous avons listé les « arguments » que viennent de ressortir de la naphtaline les instances représentatives du notariat hexagonal en espérant convaincre des Français de moins en moins dupes de la réalité que la situation de cette profession de nantis ne saurait être réformée et « demeure très fragile ».   

Intox : Les notaires entendent tirer de leur situation de collecteurs d'impôts (22 milliards en 2013) la conséquence qu'ils auraient une mission de service public (Le Figaro)   

Info : Combien collectent les débitants de tabacs ? Les pompistes ? Et plus largement tous les commerçants et industriels de France et de Navarre. Doit-on ériger l'ensemble des activités économiques en services publics au motif qu'elles perçoivent (notamment) la TVA ?   

Intox : 50 % des actes à perte (Le Figaro)   

Info : Longtemps le notariat a prétendu qu'il était impossible d'appliquer la comptabilité analytique à une étude de notaire (bien qu'il s'agisse pourtant d'une entreprise comme une autre). Notre fidèle contradicteur, A, notaire en Belgique, après avoir reconnu que la comptabilité analytique est « évidemment » applicable au notariat, a repris la version officielle qui soutient contre l'évidence rigoureusement l'inverse.   

Pour autant, nous aurions pu remonter loin dans le temps et trouver de nombreuses occurrences de cette affirmation de 50 % d'actes réalisés à perte (certains, tels Benoît Renaud prédécesseur immédiat de l'actuel président du CSN, avancent même le chiffre de 60 %). Le rapport de l'IGF, commandé par le gouvernement mais tenu secret, établit, selon le journal économique Les Echos, une profitabilité ahurissante de 37 %.   

Intox : La profession avance désormais gagner en moyenne 11.800 euros mensuels (Le Figaro)   

(Maître Benoît Renaud, précédent président du CSN, n'avait pas hésité à prétendre que « les années 2008 et 2009 (avaient) été particulièrement difficiles (pour les notaires) ».Pour apprécier cette situation « particulièrement difficile », un chiffre : le revenu mensuel mensuel moyen était tombé à 15.274 euros.    

C'est une tradition des notaires français que de masquer leur fortune. Il y a plusieurs années, un conflit avait éclaté lorsque le CERC avait rendu publiques certaines informations sur les revenus des notaires.    

Lors du 100ème congrès des notaires Maître A. Roth, président du CSN, justifiait ainsi auprès du ministre de la Justice sa demande :« Nous vous avons présenté, Monsieur le Ministre, une demande de révision de notre tarif. (…) Je le répète, il ne s'agit pas de revendiquer une augmentation de notre rémunération, encore que la situation économique de la profession, pour satisfaisante qu'elle soit, demeure fragile et inégale. »   

Info : Le chiffre de l'INSEE est 19.000 euros par mois. Cela signifie qu'un notaire sur deux gagne de nos jours en un mois davantage que ce que gagne un Français sur deux, par an. Les notaires ont conscience de l'invraisemblable rémunération qu'ils retirent de leur activité de scribouillards. Alors, ils maquillent la réalité de leur rémunération.   

Intox : Une baisse du chiffre d'affaires de 35 % et du profit de 25 % en 2013 (Le Figaro).   

Info : La profession tait évidemment l'augmentation chiffrée par le rapport de l'IGF de la rémunération des notaires entre 2000 et 2010, soit 141 % (due à l'augmentation du coût de l'immobilier).   

Surtout, la profession avance des chiffres purement et simplement faux. La CRPCEN (Caisse de retraite et de prévoyance des clercs et employés de notaire), dont les cotisations sont assises sur le chiffre d'affaires des offices, et qui a donc une connaissance très fine de la situation, met chaque année en ligne les chiffres de la profession. Le repli pour l'année 2013 s'établit à … -9,26 %.   

Intox : Des études qui ne licencient pas (Le Figaro)   

Info : Lors de la crise de 2008, la profession a licencié (ou mis à la retraite, ou acculé à la démission) 10 % de ses collaborateurs.   

Chiffres CRPCEN :    

L'effectif des collaborateurs des études s'établit comme suit :   

. en 2007 : 50.721 personnes   

. en 2009 : 44.662    

. au 31 décembre 2012 : 47.847   

. au 31 décembre 2013 : 47.714   

On le voit, l'effectif des collaborateurs suit très exactement l'évolution de l'activité du notariat et fait clairement office de simple variable d'adaptation, bien loin des discours du notariat exposant qu'il a la responsabilité « morale » de près de 50.000 personnes.   

Intox : Le maillage territorial    

« Dans les coins les plus reculés de France où il n'y a plus ni boulanger, ni boucher et pas même de bureau de poste, les notaires sont présents (…). C'est un maillage unique sur le terrain » (Le Figaro).    

Info : L'universitaire américain Ezra Suleiman a, le premier, montré l'évolution de la carte de l'implantation des notaires et leur migration systématique vers les villes et les périphéries des villes en plein développement au détriment de leur implantation en zones rurales.    

L'affirmation actuelle d'une présence d'un notaire dans le rural profond repose sur des informations correspondant à la situation du notariat … sous la IIIème République.   

Intox : Le tarif date de 1978 et n'a jamais évolué (Le JDD)    

Info : La date de mars 1978 est celle du décret qui fixe le tarif (introduit par la loi du 20 juin 1896 et uniformisé par l'ordonnance du 8 septembre 1945), lequel n'a cessé, au fil des réformes, de faire l'objet de revalorisations à trois reprises« par le décret du 16 mai 2006, par le décret du 21 mars 2007 et enfin par le décret d 17 février 2011 ». La dernière en date a été réalisée par François Fillon, fils et frère de notaire. La famille, ça n'a pas de prix, mais ça a un coût.    

Intox : Le taux de 0,7 % sur les ventes immobilières (Le JDD)    

Info : Il s'agit de 0,825 % hors taxe. Montant auquel il faut ajouter les émoluments de formalité. La somme retenue par François Fillon est de 90 UV soit 419,79 EUR TTC. 420 euros pour quelques photocopies. Ca nous fait la photocopie réalisée par un notaire au prix du photocopieur.    

« (Prenons) l'exemple de la vente d'un terrain au prix de 50.000 euros : l'émolument proportionnel sera de 952,31 euros TTC, l'émolument pour les formalités de publicité foncière de 419,79 euros TTC. »   

Davantage encore, si l'acquéreur souscrit un emprunt (bien que la charge de travail soit rigoureusement inchangée).   

Surtout, une rémunération fondée sur le prix de vente du bien et non sur le travail réalisé est, par principe, contestable. En 1978, le rapport de la Direction de la concurrence pointait, à la suite du rapport Rueff-Armand, le fait que dans certains cas les rémunérations étaient excessivement élevées et conduisaient à « une indexation du prix des prestations sur la valeur des opérations qu'elles accompagnent alors que l'évolution de leur coût n'a aucune raison d'être identique ».   

Intox : La force de l'acte authentique (Le Figaro.fr)   

Info : Nous avons consacré à ce sujet une précédente tribune, d'où il ressort que les notaires possèdent, avec l'acte authentique, le droit de « dire le vrai » et d'échapper pour l'essentiel à tout contrôle du juge. Parallèlement, ce qui précède montre que les notaires ne cessent de mentir. L'Etat a donc délégué le droit de dire le vrai à des menteurs. Pour les usagers du droit, ce n'est pas très rassurant. "  

 

 

 

 

 

 

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2 août 2014 6 02 /08 /août /2014 13:57

LE RAPPORT DE L'IGF : MORCEAUX CHOISIS  

« Les professions réglementées étudiées se distinguent par des niveaux élevés de rentabilité, de revenus et des évolutions qui ne trouvent, dans certains cas, pas d'autres explications que la réglementation en vigueur.  

Economiquement, les niveaux de revenus observés, souvent supérieurs à ceux que les usagers imaginent, ne s'expliquent pas toujours par la durée de la formation, l'ampleur des investissements à réaliser ni l'existence d'un risque économique de l'activité.  

Parallèlement, il a été constaté qu'entre 2000 et 2010, les professions concernées ont vu leur valeur ajoutée agrégée augmenter de 54 % alors que le PIB ne progressait que de 35 %. Sur la même période, le bénéfice net de ces professions s'est accru de 46 % alors que les prélèvements obligatoires progressaient en valeur de 29 %.  

La mission a examiné des options d'assouplissement ou de suppression des réglementations applicables aux 37 professions examinées.  

Concernant les tâches et activités réservées à certains professionnels (« monopoles d'activité »), les options identifiées portent sur la normalisation de plusieurs périmètres réservés d'activités des professions suivantes :   notaires, pour la rédaction des actes soumis à publicité foncière ;    

Concernant les tarifs réglementés, la mission a constaté un déficit d'orientation des tarifs vers les coûts réels des professionnels. Dans certaines professions caractérisées par des tarifs réglementés, une baisse de 20 % des tarifs laisserait encore une marge nette raisonnable aux professionnels. La principale option identifiée consisterait, au vu de la dispersion actuelle de la tutelle économique, à donner à l'Autorité de la concurrence la capacité d'imposer l'orientation vers les coûts des tarifs quand ils sont réglementés. Parallèlement, une révision quinquennale des tarifs serait souhaitable.  

Complémentairement, certains tarifs réglementés pourraient être supprimés (tarifs réglementés des notaires sur les négociations immobilières, tarifs de postulation des avocats) tandis que d'autres tarifs, non réglementés, pourraient être rendus plus transparents.  

Pour les professions soumises à autorisation d'installation (par exemple l'existence d'un droit de présentation), il serait économiquement plus efficace de poser un principe de liberté d'installation en prévoyant dans des cas précis que les pouvoirs publics disposent d'un droit d'opposition motivée, strictement défini par la loi et placé sous le contrôle du juge administratif.  

Concernant les restrictions à l'accès au capital des structures d'exercice à des investisseurs tiers, la mission constate une sédimentation historique et complexe par ailleurs contestée au plan européen. Une option envisageable consisterait à poser le principe de la liberté d'investissement pour la plupart des professions où telle n'est pas la règle aujourd'hui.  

La mission suggère, si cette option est mise en œuvre, que l'intensification de la concurrence qui pourrait en résulter, s'accompagne d'un renforcement des prérogatives des ordres professionnels en matière de contrôle déontologique et de sanction.  

La mise en œuvre d'options de cette nature serait susceptible à un horizon de cinq ans de générer, selon la direction générale du Trésor, un surcroît d'activité d'au moins 0,5 point de PIB, plus de 120.000 emplois supplémentaires et un surcroît d'exportations de 0,25 point de PIB.  

Dès 1959 le comité Armand-Rueff proposait « la suppression des obstacles à l'expansion économique ».  

L'organisation en France des professions réglementées continue de faire l'objet d'interrogations à l'échelon européen.  

A plusieurs reprises, les travaux européens d'harmonisation des législations nationales ont suggéré un assouplissement des règles applicables aux professions réglementées, notamment les professions juridiques et du chiffre.  

L'impact économique de l'action ainsi engagée a été limité, notamment par des exclusions explicites de certaines professions du champ d'application des textes.  

Aujourd'hui, plusieurs éléments contribuent à entretenir une pression communautaire :  

. la jurisprudence communautaire, qui impose de revenir sur certaines restrictions en matière de libre prestation de service, de liberté d'installation, de liberté capitalistique, de publicité et d'équivalence des qualifications ;  

. l'adoption en juin 2012 d'un nouveau « paquet services », qui donne lieu à une « revue par les pairs » des réglementations en place ;  

. la préparation d'une révision de la directive sur les qualifications professionnelles ;  

. les avis formels adoptés par l'ensemble des membres du Conseil de l'Union européenne sur les programmes de stabilité transmis par la France, qui rappellent régulièrement le défaut de réforme des professions réglementées, comme ce fut encore le cas en juillet 2012 : « Les réformes qui ont été adoptées pour simplifier l'environnement des entreprises et éliminer les restrictions dans certains secteurs et professions réglementés n'ont pas permis de supprimer les barrières à l'entrée et les comportements restrictifs existant dans de nombreux autres secteurs (par exemple, vétérinaires, chauffeurs de taxi, secteur de la santé, professions juridiques, y compris notaires). Il s'avère donc nécessaire de réaliser un examen plus horizontal et systématique des barrières à l'entrée et des comportements restrictifs qui subsistent dans les professions réglementées afin d'apprécier leur nécessité et leur proportionnalité. »  

La rémunération des 37 professions examinées est dans certains cas élevée et en forte progression, sans qu'aucune autre explication que le niveau de la réglementation ne puisse être identifiée.  

Pour 5 professions, le revenu mensuel médian dépasse 10.000 euros.  

Revenu mensuel net déclaré … dépasse 10.000 € : greffier de tribunal de commerce, mandataire judiciaire, notaire, administrateur judiciaire, pharmacien biologiste dirigeant un laboratoire d'analyse.  

Revenu mensuel net médian déclaré compris entre 6.000 € et 10.000 € : pharmacien titulaire d'une officine, chirurgien dentiste, médecin spécialiste et huissier de justice.  

Revenu mensuel net médian déclaré compris entre 4.000 € et 6.000 € : médecin généraliste et dirigeant d'une entreprise d'ambulances ;  

Revenu mensuel net médian déclaré compris entre 3.000 € et 4.000 € : vétérinaire, commissaire-priseur, infirmier libéral, contrôleur technique automobile, avocat, expert comptable et commissaire aux comptes ;  

Revenu mensuel net médian déclaré compris entre 2.000 € et 3.000 € : masseur-kinésithérapeute, pédicure podologue, prothésiste dentaire, architecte, opticien, dirigeant d'un débit de boissons, architecte, expert en assurances ;  

Revenu mensuel net médian déclaré compris entre 1.500 € et 2.000 € : plombier, serrurier, menuisier, peintre, vitrier, plâtrier ;  

Le niveau de qualification exigé n'explique pas les écarts de revenus observés entre professions et au sein de certaines professions.

Les niveaux de rémunération ne sont pas toujours en rapport avec la durée d'études.  

La mission a comparé les revenus des professionnels étudiés aux revenus moyens des médecins généralistes libéral, d'une part, qui sont une profession nombreuse exigeant 9 années d'études après le baccalauréat et, d'autre part, aux revenus moyens des médecins spécialistes, profession très pointue, exigeant au moins 11 années d'études post-baccalauréat et impliquant une responsabilité professionnelle forte de la part des intéressés.  

Notaire : revenu net mensuel médian 13.284 €, Multiple du SMIC net mensuel 12,6, Les 25 % les mieux rémunérés déclarent une rémunération nette mensuelle supérieure à 19.157 €.  

De plus, la différence de rémunération, à qualification équivalente, entre les professionnels salariés et les professionnels libéraux titulaires montre également que le niveau de rémunération de ces derniers n'est pas justifié par la qualification.

Notaire :  

. rémunération d'un professionnel diplômé, non nommé par l'administration (ex. notaire assistant) : 2.000 €  

. rémunération d'un professionnel salarié nommé par l'administration (ex. notaire salarié) : 4.000 €  

. rémunération moyenne d'un professionnel titulaire ou associé d'une structure : 16.000 €.  

Le niveau de certaines rémunérations ne s'explique pas davantage par l'ampleur des investissements à réaliser.  

Le niveau de rémunération des professionnels concernés ne correspond pas toujours, non plus, à une prise de risque économique clairement identifiable.  

Entre 2000 et 2010, les professions réglementées examinées ont vu leur valeur ajoutée augmenter de 54 % en moyenne alors que le PIB progressait de 35 %.  

La mission a tout d'abord considéré qu'au vu des caractéristiques techniques des professions concernées, le résultat des entités d'exploitation peut s'apparenter à un quasi-prélèvement obligatoire sur les ménages et les entreprises français. Trois éléments plaident en ce sens :  

. beaucoup des professions concernées bénéficient de mesures législatives leur octroyant des « tâches réservées » ou un monopole d'activité ;  

. beaucoup d'entre elles exercent des activités déléguées par l'Etat (professions juridiques) ;  

. les tarifs de facturation ou de prise en charge sont fréquemment réglementés.  

La mission note que le résultat ainsi prélevé par ces professionnels sur l'économie a augmenté de 46,0 % sur la période 2000-2012, alors que les prélèvements obligatoires ont, pour leur part, augmenté de 29,5 %.  

Pour la plupart des professions, les usagers sous estiment leurs rémunérations ;  

Pour quelques professions, c'est l'ordre de grandeur qui n'est pas appréhendé par les usagers.  

Notaire :  

. rémunération mensuelle nette estimée par les sondés : 4.889 €  

. rémunération mensuelle qui serait considérée comme « juste » par les sondés : 3.096 €  

. revenu mensuel net médian constaté : 13.284 €.  

Ces résultats montrent à quel point la formation des prix sur les marchés concernés, qui sont pour la plupart des services dont la pratique est proche du service de proximité, n'est pas, à titre principal, déterminée par l'appréciation que le consommateur a du revenu du fournisseur de service.  

La mission souligne que, dans de nombreux cas, l'existence d'une réglementation de principe n'est toutefois apparue justifiée que pour une partie des activités des professionnels.  

Le rapport qualité-prix du service rendu n'apparaît pas toujours à la hauteur des attentes des consommateurs, pour qui les dépenses correspondantes sont plus subies que choisies.  

Parmi les 37 professions examinées, le rapport qualité-prix n'est en moyenne pas jugé satisfaisant. Une majorité de Français perçoit les professions réglementées de la façon suivante :  

. les prestations réalisées par ces professionnels sont majoritairement considérées comme chères ;  

. ces professions, à l'exception des professions médicales, ne rendent pas toujours un service de qualité, notamment les professions du droit    

. le service n'est pas toujours personnalisé, notamment chez les professions du droit, normalement censées offrir un service « sur mesure »,  

Le périmètre des tâches réservées à certains professionnels manque de justification.  

La mission a constaté que certaines activités, réservées à des professions réglementées, ne répondaient pas à ces critères pour au moins l'une des raisons suivantes :  

. le périmètre de certains monopoles est défini de façon trop large ;  

. la segmentation de certaines activités en activités spécialisées apparaît disproportionnée ;  

. le périmètre des tâches réservées à certaines professions ne permet pas de prévenir d'éventuels conflits d'intérêts.  

Le monopole des notaires sur la rédaction des actes soumis à publicité foncière :  

S'agissant de l'acte de mutation, il faut distinguer sa rédaction, réalisée aujourd'hui au sein des études par les clercs ou notaires-assistants, et sa relecture et validation, réalisée par le notaire titulaire. La force probante particulière n'est attachée qu'à ce que le notaire a en personne accompli et à ce qui s'est passé en sa présence. Elle porte donc sur la date de l'acte, la présence des parties, leur signature, le contenu de leur accord. La force exécutoire de l'acte permet dans certaines circonstances d'en assurer la réalisation sans nécessité préalable d'une décision de justice.  

La mission n'a identifié aucun motif d'intérêt général justifiant que la rédaction des actes soumis à publicité foncière soit réservée aux seuls notaires. En effet, la rédaction d'un acte soumis à publicité foncière et l'authentification de cet acte en vue de sa publication par la conservation des hypothèques sont deux tâches différentes, qui n'ont pas nécessairement à être accomplies par le même professionnel. Dans l'organisation des études, cette phase de préparation est d'ailleurs gérée par les collaborateurs de l'étude.  

Conclusion : Si la protection de l'ordre public peut justifier que les notaires bénéficient d'un monopole sur l'authentification de l'acte, la mission considère en revanche qu'aucun motif d'intérêt général n'exige que la rédaction de l'acte soit couverte par ce monopole, et qu'il serait plus efficace d'un point de vue économique que cette tâche ne soit pas réservée aux seuls notaires.  

La rédaction de l'acte soumis à publicité foncière pourrait toujours être assurée par un notaire si les parties le souhaitent, mais il s'agirait alors d'un choix et non d'une obligation.  

Ventes aux enchères :  

La mission n'identifie aucun motif autre qu'historique à la persistance du monopole des commissaires-priseurs judiciaires et des notaires.  

Une simple validation de qualification, sur la base d'un diplôme ou d'une formation continue qualifiante, pourrait être envisagée, en particulier à destination de toutes les professions du droit.  

Il s'agirait d'aligner l'ensemble du dispositif sur celui en vigueur depuis 2001 pour les ventes volontaires : un professionnel pourrait être autorisé à effectuer un type de vente donné (volontaire ou judiciaire) dès lors qu'il réunit des conditions d'honorabilité et qualification, issues de sa formation initiale ou continue.  

La gouvernance de fixation des tarifs réglementés pourrait être mieux adaptée aux enjeux :  

L'intérêt général veut qu'un tarif réglementé soit conçu pour rémunérer les coûts assumés par le professionnel, augmentés d'une marge raisonnable, fondée sur la qualification ou la prise de risque des professionnels.  

Certains tarifs on, au regard de l'évolution réelle des coûts, connu des réévaluations plus favorables aux professionnels qu'aux consommateurs. Dans la majorité des professions examinées la révision du tarif réglementé s'est traduite par une augmentation nominale du prix. Les révisions se traduisent par une réévaluation : cette pratique reflète l'existence d'un « effet de cliquet » dans la conception des tarifs réglementés, les révisions ne tenant pas clairement compte des gains de productivité réalisés par certaines professions (du fait, par exemple, de l'informatisation, de la dématérialisation des échanges, des simplifications administratives mises au regard des nouvelles diligences requises par la réglementation).  

Conclusion :  

La mission recommande, vu l'importance économique du sujet, de prévoir de rendre, par la loi, l'Autorité de la concurrence compétente (pouvoir d'évocation) pour les règles tarifaires. L'Autorité devrait disposer de la capacité de corriger les règles tarifaires quand elles ne sont manifestement pas orientées vers les coûts. Un dispositif juridique efficace, qui n'exigerait pas de moyens supplémentaires disproportionnés, consisterait à donner à l'Autorité de la concurrence :  

. un pouvoir suspensif d'évocation dans une période de deux mois après toute décision administrative de nature tarifaire ;  

. la capacité de fixer un tarif mieux orienté vers les coûts.
Ainsi les professionnels pourraient justifier du niveau des coûts engagés, de façon systématique et transparente. Cette méthodologie pourrait être consacrée par la loi.
 

L'Autorité de la concurrence a déjà été saisie pour avis dans ce type de situations.  

Appliquée aux révisions tarifaires des professions juridiques réglementées, une telle méthode présenterait des avantages économiques :  

. l'Autorité de la concurrence dispose d'une expertise et de prérogatives d'investigation lui permettant d'analyser de façon plus approfondie que des administrations publiques généralistes la structure de coût des activités relevant du tarif réglementé et ses facteurs d'évolution ;  

. confier à une autorité administrative indépendante le soin de se prononcer publiquement sur la construction économique des tarifs rendrait transparente la négociation entre les professions et leurs ministères de tutelle ;  

. la jurisprudence de l'Autorité de la concurrence sur la marge à retenir tiendrait mieux compte du niveau général d'expertise des professionnels, de leur durée de formation, de la prise de risque associée à l'activité et de l'évolution générale des prix et des coûts dans l'économie.  

Une révision au moins quinquennale des tarifs réglementés et de la nature des actes soumis à tarifs réglementés contribuerait à une meilleure maîtrise des tarifs.  

Une révision quinquennale des tarifs éviterait la simple indexation et permettrait de tenir compte des gains de productivité réalisés par les professionnels.  

Certains tarifs réglementés n'apparaissent pas justifiés et pourraient être supprimés :  

Le service de négociation immobilière par les notaires représente entre 1 % et 15 % du chiffre d'affaires des offices.  

Cette activité d'intermédiation, exercée hors monopole et en concurrence notamment avec les agents immobiliers, devrait être facturée selon des honoraires libres, c'est-à-dire dépendants de la performance économique de chaque étude.  

La tarification de plusieurs actes juridiques sous monopole demanderait une correction :  

Les actes des notaires au tarif proportionnel à la valeur énoncée dans l'acte (transactions immobilières, hypothèques, successions …).  

Certains actes donnent lien à un tarif proportionnel à la valeur mentionnée dans l'acte, sans lien direct avec la complexité du dossier ou avec le temps effectivement passé.  

La proportionnalité des émoluments proportionnels à des valeurs dont l'évolution n'est pas corrélée avec l'évolution des coûts (à travers une indexation sur l'inflation, par exemple) signifie que le respect du principe d'adéquation du tarif avec les coûts n'est pas assuré dans le temps.  

Dans le cas des actes notariés indexés sur l'immobilier, cette situation s'est traduite par une nette augmentation du coût d'intervention du notaire supporté par les parties à la transaction.  

La mission relève trois facteurs combinés d'augmentation des revenus des notaires : l'absence de prise en compte de l'inflation globale des prix immobiliers (sous-jacents importants des actes tarifés de façon proportionnelle), l'augmentation du nombre des transactions supérieur à l'accroissement du nombre de notaires, et les gains de productivité réalisés par les études.  

Croissance des revenus des notaires (+ 60 % entre 2001 et 2010), indexés en grande partie sur le prix de l'immobilier.  

Ainsi, les émoluments forfaitaires (ex. contrat de mariage sans apport) et les émoluments proportionnels (ex. acte de mutation de propriété immobilière) ont été systématiquement revalorisés pour suivre l'inflation depuis les années 1980, alors que : 1) l'informatisation générait dans le même temps des gains de productivité très supérieurs aux coûts d'investissement informatique et 2) les montants moyens des assiettes servant de base au calcul des tarifs proportionnels (immobilier principalement) augmentaient parallèlement de plus de 100 % en euros constants, ce qui a au surplus réduite la dégressivité du tarif.  

Décomposition du prix et du coût de revient d'un acte de vente immobilière en France :  

Le CSN a remis à la mission les éléments suivants, qui résultent d'une enquête auprès des offices des membres de la commission économique du CSN.  

Les émoluments du notaire s'élèvent pour la vente d'un appartement ancien de 200.000 € à 2.484 € hors taxes (soit 1,24 % du prix de vente), répartis en :  

. émoluments proportionnels : 2.133 € HT,  

. émoluments fixes (forfait de formalités, 90 unités de valeur ) : 351 € HT.  

Le coût de revient du même acte pour l'étude du notaire s'élève à 1.545 € pour un peu moins de 15 heures de travail. Le coût horaire estimé pour chaque intervenant intègre les frais de structures. Il résulte d'une estimation établie par le CSN pour un office de taille moyenne comptant deux associés et 11 salariés.  

La moitié du prix de revient (750 €) est imputable d'après les données du CSN à la rémunération du notaire au prorata du temps consacré à l'acte.  

Le bénéfice réalisé par l'étude sur l'acte est de 939 € (2.484 € - 1.545 €), soit une marge pour l'étude de 38 %, au-delà du montant du montant de la rémunération du notaire sur les 750 € de coût qui lui sont affectés d'après les chiffres du CSN.  

Temps total de travail : 14,66 heures  

Coût horaire de l'intervention de l'étude : 515 €  

Bénéfice net de l'étude : 939 €  

En retenant les coûts imputables uniquement aux salariés du notaire (795 €), et en conservant les durées de travail communiquées par la profession (CSN) pour la vente du bien de 200.000 €, la mission a calculé que l'équilibre financier est établi pour un acte de transaction immobilière d'une valeur d'environ 50.000 €, alors que le montant moyen d'une transaction immobilière est de 235.500 € en 2011.  

Ces éléments se traduisent par une appréciation des revenus des études notariales, et de leur valeur, comme le montre le tableau ci-dessous :  

Evolution du bénéfice moyen 2011-2010 : + 60,8 %  

La profession de notaire est caractérisée par des niveaux de marge très homogènes : de 30 % à 40 % du chiffre d'affaires, avec une moyenne de 35,2 % et une médiane de 34,9 %  

La rémunération annuelle moyenne nette d'un notaire titulaire exerçant sous forme individuelle s'établissait en 2010 à 190.812 € d'après les revenus déclarés fiscalement par la profession.  

Conclusions : Des tarifs inférieurs de 20 % se traduiraient, toutes choses égales par ailleurs, par des marges comprises entre 12,5 % et 25 %, autour d'une moyenne de 19 % environ. La rémunération nette moyenne d'un professionnel exerçant sous forme individuelle s'établirait autour de 7.000 € nets par mois.  

Les restrictions à l'accès au capital sont le fruit d'une sédimentation de règles domestiques souvent anciennes, modifiées par la jurisprudence communautaire.  

Conclusion : Pour l'ensemble des professions réglementées examinées, à l'exception de la profession d'avocat, les règles déontologiques pourraient être renforcées en parallèle d'un allègement des contraintes sur le capital.  

Certaines professions doivent obtenir une autorisation d'installation spécifique (notaires, greffiers de tribunaux de commerce, huissiers, commissaires-priseurs judiciaires, pharmaciens, taxis, débits de boissons) :  

La mission constate que le contrôle administratif exercé s'apparente souvent à une limitation de l'offre de services. L'effet de rareté des autorisations que ceci engendre crée un effet patrimonial pour les détenteurs des autorisations administratives. Il en résulte un coût élevé d'installation pour les nouveaux entrants et une allocation sous-optimale des compétences des professionnels qualifiés désirant s'installer.  

Par exemple, la mission a relevé les situations suivantes :  

Le nombre de notaires (titulaires ou salariés) nommés par le Garde des Sceaux a augmenté de 30 % depuis 1980, alors que, depuis, le nombre annuel de transactions immobilières a doublé (passant de 0,6 million à 1,2 millions). Les charges de notaire titulaire se cèdent pour des montants représentant 2,2 années de bénéfices ; leur financement par la Caisse des dépôts et consignations est conditionné à l'octroi d'une garantie accordée par la profession au nouveau venu.  

En lieu et place d'une plus grande liberté d'installation, plusieurs administrations de tutelle ont encouragé le développement du salariat, à qualification constante.  

Contrairement aux avocats salariés, les professionnels concernés au sein du notariat ou des greffes n'ont pas la liberté de s'installer. La mission estime que le salariat ne constitue pas réellement, pour ces professions, le préalable à l'installation car le nombre d'autorisations ou de charges évolue moins vite que le nombre de diplômés. A qualification égale, en résultent des inégalités anormales entre professionnels, selon qu'ils sont en mesure de devenir professionnels titulaires ou qu'ils sont contraints de demeurer salariés.  

Conclusion : La mission relève que l'objectif poursuivi par le dispositif d'autorisation actuel serait rempli si l'intervention de la puissance publique se limitait à un pouvoir d'opposition à l'installation, motivé par des motifs précis définis par la loi.  

Une modernisation des règles relatives aux 37 professions examinées par la mission aurait un impact macro-économique significatif :  

L'impact d'un assouplissement des règles passées en revue ci-dessus se ressentirait à la fois dans les chiffres mais également dans la qualité des services concernés.  

Au-delà de l'évaluation de l'impact, la mission considère qu'une modification des réglementations pourrait s'accompagner du renforcement des règles sur le comportement déontologique des professionnels.  

Résumé des options de modernisation envisageables :  

Notaires :  

. Resserrer le champ du monopole accordé à ce qui est strictement justifié et nécessaire : suppression du monopole de rédaction des actes de publicité foncière,  

. Supprimer certains tarifs réglementés injustifiés ou obsolètes : suppression du tarif réglementé sur les négociations immobilières,  

. Introduire une gouvernance économique dans la fixation des tarifs réglementés : compétence de l'Autorité de la concurrence sur les révisions des taris réglementés. Prévoir une révision au moins quinquennale des tarifs.  

. Faire de la liberté d'installation le principe général et de la restriction d'installation une exception motivée au cas par cas : Suppression des restrictions à la libre installation géographique. Instauration de décisions motivées d'opposition des administrations.  

. Supprimer dans certains cas les freins à l'apport de capitaux par des non professionnels : Ouverture sans restriction du capital aux non professionnels avec renforcement du contrôle déontologique.  

L'impact macroéconomique d'assouplissements de cette nature est évalué à plus de 0,5 % de PIB et plus de 120.000 emplois créés, dans des hypothèses prudentes.  

Pour procéder à cette estimation, la Direction générale du Trésor a, en premier lieu, estimé la fourchette des baisses de prix à attendre si les options qui précèdent étaient retenues sur les allègements de réglementations.  

Elle s'est appuyée sur trois références pour conclure qu'une baisse de prix de 5 à 24 % était un horizon raisonnable dans certains secteurs :  

. le retard en France en matière d'intensité concurrentielle dans les secteurs des services aux particuliers et aux professionnels : par exemple, si la marge économique des services professionnels était ramenée en France à ce qu'elle est en Finlande, les prix de ces services seraient, d'après les simulations de la direction générale du Trésor, inférieurs d'au moins 12 % ;  

. les baisses de prix observées à l'étranger dans certains secteurs récemment ouverts à la concurrence : … En Irlande, à la suite de la suppression du quota de taxis en 2000, le nombre de taxis a été multiplié par 3 en deux ans.  

. les expériences récentes d'ouverture à la concurrence dans l'économie française : la levée des barrières à l'entrée dans le secteur des communications mobiles en France a contribué à une baisse des prix de l'ordre de 15 % et une hausse de l'activité du secteur. Le parc total a augmenté de 7,4 % sur un an au troisième trimestre 2012, soit le taux de croissance en glissement annuel le plus élevé depuis dix ans.  

Un accroissement de la concurrence dans les secteurs examinés pourrait générer un surcroît d'activité d'au moins 0,5 point de PIB (au moins 12 Md€) et plus de 120.000 créations d'emplois.  

Il faudrait tenir compte, en outre, de l'impact positif que pourraient avoir l'assouplissement de certaines contraintes (règles de détention du capital, par exemple) et son impact sur les gains de productivité, ce qui rend les estimations obtenues conservatrices par rapport au potentiel de croissance identifié.

La Direction générale du Trésor conclut que :  

« Une réforme de l'ensemble des professions réglementées examinées par l'IGF, qui présentent des taux de rentabilité particulièrement élevés, pourrait conduire à une baisse de prix dans ces secteurs et donc à un gain de pouvoir d'achat pour les ménages et de compétitivité pour l'ensemble des entreprises. Dans l'hypothèse réaliste d'une baisse de 5 à 24 % des prix selon les secteurs, les gains macroéconomiques seraient significatifs en termes d'activité (+ 0,5 point de PIB à 5 ans), d'emploi (+ 120.000 emplois à 5 ans) et de compétitivité (exportations supérieures de 0,25 % à 5 ans). »  

Pour atteindre les objectifs du CICE récemment mises en place, une pression concurrentielle plus forte sur ces professions serait nécessaire :  

A la demande de la mission, le bureau POLS0C1 de la Direction générale du Trésor a déterminé un ordre de grandeur de l'avantage du crédit d'impôt création d'emploi, adopté en loi de finances rectificative pour 2012, pour les professions examinées dans le présent rapport.  

L'ordre de grandeur du bénéfice pour ces professions de ces allègements serait de 1,7 milliard d'euros par an (soit 9 % du coût global de la mesure, estimé à 20,3 Md€ tous secteurs de l'économie confondus à partir de 2015).  

Or ces professions ne sont pas directement exposées à la concurrence internationale et la concurrence est limitée par la réglementation au niveau domestique. Sans renforcement de la concurrence dans les secteurs concernés, le principal effet du CICE sur les professions concernées devrait être une augmentation des revenus des professionnels et non la création d'emplois ou l'investissement.  

La mission considère que, dans les secteurs devenus concurrentiels par changement des règles, de nouvelles formes d'exploitation se développeraient avec un effet-qualité et un effet-prix pour les consommateurs :  

Pour les utilisateurs de services, les coûts des prestations pourraient être mieux maîtrisés, le contenu des prestations plus ciblé et plus personnalisé tandis que l'effet signal ou « effet marque » d'un réseau contribuerait au niveau de confiance dans les professionnels.  

Modifier le périmètre des tâches réservées à certains officiers publics ministériels ou remettre en cause leur droit de présentation peut, au cas par cas, soulever des questions circonscrites d'indemnisation :  

Sur le principe même de ces suppressions, le Conseil constitutionnel a jugé que la suppression d'un privilège professionnel ne constituait pas une privation de propriété au sens de l'article 17 des droits de l'homme et du citoyen. Ainsi, le droit de présentation des officiers publics ministériels a une valeur patrimoniale mais les pouvoirs publics peuvent réformer ces profession et en supprimer certaines prérogatives exclusives à condition que cette suppression soit justifiée par un motif d'intérêt général (recherche de compétitivité ou modernisation d'un secteur, par exemple).  

L'indemnisation, quand elle est mise en œuvre, doit réparer un préjudice direct, systématique et effectif (il ne doit pas être « éventuel »).  

Le Conseil constitutionnel porte une appréciation différente selon qu'existe ou non un droit de présentation du successeur, que la profession est supprimée ou perd seulement le monopole d'une partie de ses activités.  

La réparation envisagée doit satisfaire par ailleurs l'exigence constitutionnelle de « bon emploi des deniers publics ».  

Résumé des options de modernisation de la réglementation identifiées :  

Notaires :  

. Suppression du monopole sur la rédaction des actes soumis à publicité foncière,  

. Suppression du tarif réglementé sur les négociations immobilières,  

. Ouverture à la concurrence des ventes aux enchères,  

. Capacité d'évocation et de réformation de l'Autorité de la concurrence sur les révisions des tarifs réglementés. Prévoir une révision au moins quinquennale des tarifs.  

. Suppression des restrictions à la libre installation, sauf exception motivée.  

. Ouverture sans restriction du capital aux non professionnels. Accroissement du pouvoir de sanction du CSN.  

A Paris, le 6 mars 2013.  

L'inspecteur des finances, chef de la mission : Michaël FRIBOURG,  

L'inspecteur des finances : Arnaud LAURENTY,  

L'inspecteur adjoint des finances : Matthieu OLIVIER,  

L'inspecteur des finances : Olivier MESLIN,  

Sous la supervision de l'inspecteur général des finances : Jacques LE PAPE. »  

 

Il ne fait aucun doute que ce remarquable travail de l'IGF fera date dans l'Histoire du Notariat … et peut-être même fera-t-il entrer le Notariat dans l'Histoire !

 

 

 

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